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土地增值税的税收筹划
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算缴纳。同时，国家也相继制定出台一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策。在此为大家提供土地增值税筹划的四个方法。 巧用特殊扣除项目规定进行税收筹划 根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构...
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建筑安装企业税收筹划案例分析
营业税的计税原理比较简单，应纳税额等于应税营业额乘以税率。在决定纳税人应纳营业税额的两个因素中，营业税税率比较固定，在一般情况下，从税率上节税的可能性很小，只有在特定条件下才能成为节税的因素，而营业额则要灵活得多，经营双方可以面议价格，这给纳税人提供了节税的空间。 纳税人的营业额即为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。如果纳税人采取较低的定价或者尽量降低价外费用，减少不必要的收费，就可以降低应纳税额，达到节税的目的。 随着房地产行业的升温，与之相适应的建筑行业也日趋...
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房产投资的税收筹划
我国的税法规定：纳税人将拥有的房产投资于他人，或与他人联营，如果投资者承当风险，则从价计征房产税，如果投资者不承担风险，只收取固定资金，那么从租计征房产税。税法在这里提供了一个可供选择的计税方法，我们先来看一下选择这两种方法的纳税效果上有什么不同。 棒棒公司用原价500万的房产与大飞企业联营，如果棒棒公司每年能收回的利润为600万，在不考虑其他因素的情况下，只从房产税考虑，我们来看一下共同承担风险和不共同承担分担风险两种方式下，企业应缴纳房产税的额度。（当地规定的扣除率为30%） 如果棒棒公司与大飞公司采用...
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售房时代收费用的税收筹划案例
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。 根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未...
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房地产企业土地增值税扣除项目的筹划思路
1.充分计列利息费用及其他费用支出 现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开始成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。 在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合...
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房地产开发企业业务招待费的纳税筹划
业务招待费用的节税重点在于如何列支较高的交际应酬费用，以及如何提高交际应酬费的列支限额，借以避免超过限额标准，以达到费用最大化的节税效果。 （一）有关业务招待费的规定 所谓交际费是指纳税人为生产经营业务管理需要而发生的费用，也称为交际应酬费。税法规定：纳税人发生的与其经营业务直接相关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可据实扣除。 全年销售（营业）收入净额在1500万元及其以下的，不超过销售（营业）收入净额的5‰；全年销售（营业）收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰。 纳税人申报扣除的业务招待费，主管...
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房产转让的税收筹划分析
甲公司是一内资有限责任公司，经营酒店业务并且每年盈利；乙公司也是一内资有限责任公司，欲购买甲公司拥有的一栋房产，准备将来也用于经营酒店业务。在此房产交易过程中，如何使交易双方税负最低，所承担的法律（债务和税务）风险最低？ 为简化起见，假设：该栋房产净值（即全部净资产）价为2000万元，其中地价为300万元。甲乙双方交易价（即公允价）为2500万元，土地增值税的重置成本价为2000万元并且成新度折扣率80%；甲公司有两个自然人股东A和B，乙公司有两个自然人股东C和D。 在实际生活中经常会遇见类似案例，一般有以下...
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融资租赁税收筹划案例分析
融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。即：出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入设备租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入设备，以拥有设备的所有权。税法对租赁期满承租人是否拥有设备的所有权对融资租赁方式进行了划分，并以此作为征收增值税和营业税的依据。 《中华人民共和国企业会计准则——租赁》规定，在融资租赁下，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将...
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房地产企业税收筹划例证
纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竟争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。 合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的代理活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。 2006年，对全国...
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承包工程项目的税收筹划案例
在一般情况下，很多工商承包工程项目往往是签订一个总承包合同，不再具体细分机器设备、建筑材料和其他相关的项目，也不分别核算。因此，税务机关依照有关规定以总承包价款而不是剔除机器设备、建筑材料的价款来计征营业税和所得税，外国承包商感到税负很重。依据《关于对外商承包工程作业和提供劳务代为采购或代为制造的机器设备、建筑材料的价款准予从承包业务收入中适当扣除计算征税问题的通知》的规定，我们可以为外国承包商进行代理筹划。 该规定是：在中国境内承包工程作业或劳务项目所需用的机器设备、建筑材料，凡符合下列各项条件的，其价款准予...
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房地产公司物业管理费的税收筹划
很多大酒店、房地产公司的客户主要是租用办公用房的公司和一年以上的固定客户，其客房收入中有相当一部分是代收有关部门的物业管理费，如水费、电费等。根据国家税务总局（1998年）有关文件规定：物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”中的“代理”业务，因此对物业管理企业代收有关部门的费用，不计征营业税，对其从事此项业务取得的手续费应当征收营业税。 因此，大酒店、房地产公司若能将此部分物业管理费单独核算，并与客户签订委托代缴物业管理费的标准合同，也就是将自己、客户、...
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房地产开发增加扣除额是节税关键
目前，房地产业在激烈的市场竞争中价格仍居高不下，其原因很多，而土地增值税则是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及到土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低、应缴土地增值税最少、所获利润最佳，是房地产开发商应当认真考虑的问题。 税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税...
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土地增值税筹划谨防“触礁”
A房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。A公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元，可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（不含土地增值税）。当地契税税率为3%。 A公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下： 增值额：5500－3000＝2500万元； 增值率：2500÷3000×100%＝83%；...
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二手房交易避税手段分析及对策
房地产税收是目前税收征管的热点、难点之一，其中二手房交易税收控管是落实房地产税收政策的重要部分。个别人和房地产中介也采取了一些避税策略，这在一定程度上造成二手房交易的营业税、个人所得税、契税等税收的流失。 避税方式及风险分析 当前，二手房交易中主要存在着“高买低报”、延期过户、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。无论是对买方还是卖方，这些所谓避税方式都存在着较大的法律风险、市场风险和政策风险。 1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚...
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房地产企业：谨慎筹划土地增值税
近一段时间以来，有关土地增值税的税收政策引起一些房地产公司及购房者的关注，笔者根据国家有关土地增值税的相关法规，对房地产企业规划土地增值税提出如下建议。 土地增值税的税收筹划空间很小 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，目前可以收集到及可选用的不征、免征、暂免以及减征土地增值税的政策不是很多，归纳起来主要有以下三个方面内容。 一、不征收土地增值税的对象，包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为和房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，产权未发生转移的，不征收土地增...
