房产转让的税收筹划分析

甲公司是一内资有限责任公司，经营酒店业务并且每年盈利；乙公司也是一内资有限责任公司，欲购买甲公司拥有的一栋房产，准备将来也用于经营酒店业务。在此房产交易过程中，如何使交易双方税负最低，所承担的法律（债务和税务）风险最低？

为简化起见，假设：该栋房产净值（即全部净资产）价为2000万元，其中地价为300万元。甲乙双方交易价（即公允价）为2500万元，土地增值税的重置成本价为2000万元并且成新度折扣率80%；甲公司有两个自然人股东A和B，乙公司有两个自然人股东C和D。

在实际生活中经常会遇见类似案例，一般有以下两种交易方式：
1.乙公司通过股权转让形式以2500万元的价格获得了甲公司的全部股权，而实际上在工商局办理变更手续时，交易双方股权转让的名义价格一般为2000万元。

现在这种交易形式比较普遍，因为股权转让交易时间快而且账面上不会产生税负。一般企业都认为，该交易形式对于房产卖方甲公司的股东来说较合适，但其实在计算税负时，往往忽略了自然人股东漏交的个人所得税，比如此例中为（2500万－2000万）×20%＝100（万元）。

对于房产买方乙公司来说，一般会觉得不太合适。因为此项投资的计税成本其实少计了500万元（2500－2000），同时要承担收购的房产在甲公司时的债务和税务风险，有时该风险会在未来给乙公司带来很大的麻烦（比如未被发现的担保责任、债务和偷漏税交易等）。所以，乙公司一般来说须聘请律师和会计师花费相当的财力和时间来评估该风险。

2.甲公司直接将该房产以2500万元的价格出售并过户给乙公司。此种交易形式较直接而且所需时间短，但是交易双方的税负最高。

甲公司承担的税负有（不考虑房产税、印花税）：
营业税、城建税及教育费附加：2500×0.05×（1＋7%＋3%）＝137.5（万元）；
土地增值税：（2500－2037.5）×30%＝138.75（万元），其中扣除金额：2000×80%＋300＋137.5＝2037.5（万元），增值率：（2500－2037.5）÷2037.5×100%＝23%；
企业所得税：（500－137.5－138.75）×33%＝73.84（万元）。
乙公司承担的税负有，契税：2500×4%＝100（万元）。

甲公司和乙公司合计应纳税：137.5＋138.75＋73.84＋100＝450.09（万元）。

资本运作方式
实际操作中，如果经过税务筹划，此项交易还可以采用资本运作方式进行（姑且称为第三种交易方式），可以获得更好的结果。

这种交易须分两步走。
交易第一步：
甲公司以该房产（评估价格为2500万元）进行投资，成立一个新的全资丙公司，也从事酒店经营业务，注册资本1000万元，其中甲公司房产以700万元出资（该房产只作价700万元，因为考虑到新公司法关于货币现金出资比例的最低要求是30%）。自然人股东A和B先以私人名义以现金借款给甲公司，而后甲公司再用借来的300万元现金出资给丙公司（这种方式股东A和B将不涉及个人所得税），丙公司成立后办理该房产从甲至丙的过户手续。

会计分录为：
甲公司
借：银行存款 3000000
贷：其他应付款———股东A和B私人借款 3000000
借：长期股权投资———丙公司 28000000
贷：固定资产———该房产 20000000
投资收益 5000000
银行存款 3000000

丙公司
借：固定资产———该房产 25000000
银行存款 3000000
贷：实收资本———股东甲公司 10000000
资本公积———资本溢价 18000000

交易第一步的税负分析（不考虑房产税、印花税）
1.甲公司须承担
（1）营业税和土地增值税：甲公司用非货币形式资产（房产）投资于全资子公司丙，不需缴纳营业税和土地增值税。

政策依据：
《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

（2）企业所得税：甲公司以房产对外投资产生的投资收益，应纳税所得额为500万元。经税务机关批准，可以在不超过5个纳税年度内平均分摊，这样可以延迟交纳企业所得税。

政策依据：《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）规定：（一）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。（二）上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。

2.丙公司须承担
契税：由于甲公司与丙公司是母公司与全资子公司的关系，所以该栋房产从甲公司过户到丙公司名下，丙公司不需缴纳契税。

政策依据：《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。同时，根据《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税[2006]41号）规定，184号文件的执行期限已延长到2008年12月31日。

另外，根据《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函[2006]844号）第五条规定，184号文件第七条中规定的“同一投资主体内部所属企业之间”，是指母公司与其全资子公司之间、母公司所属的各个全资子公司之间的关系，以及同一自然人设立的个人独资企业之间、同一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。

交易第二步：
完成该栋房产过户手续后，甲公司将其在丙公司的全部股份以2800万元转让给乙公司。
会计分录：
甲公司
借：银行存款 28000000
贷：长期股权投资———丙公司 28000000

乙公司
借：长期股权投———丙公司 28000000