售房时代收费用的税收筹划案例

房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。

根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。以上规定为税收筹划创造了空间。

某房地产开发公司出售一栋写字楼，获得销售收入3200万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了180万元的各项费用。开发该楼盘的支出如下：房地产开发成本为800万元，支付土地出让金200万元，其他允许税前扣除的项目合计300万元。

如果该公司未将代收费用计入房价，而是单独向购房方收取，则代收款项在计算扣除项目时不能扣除。按规定，从事房地产开发的纳税人在计算扣除金额时，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计20％的扣除费用。因此，该项目允许扣除的金额为开发成本、土地出让金之和乘以120％，再加上300万元，为1500万元，则增值额为1700万元，增值率为113.33％。公司应缴纳土地增值税额为1700万元乘以税率50％，减去扣除金额1500万元乘以15％，结果为625万元。

假如公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则可以作为扣除项目金额。该公司转让房地产取得的收入总额为3380万元，允许税前扣除项目的金额为1680万元，增值额为1700万元，增值率为101.19％。公司应纳土地增值税额为598万元。

可见，该公司无论怎样收取代收费用，其转让不动产获得的增值额都是1700万元。但是，公司改变收取方式，将代收费用并入房价中一并向对方收取，可减少土地增值税支出27万元。这部分节税额是如何形成的呢？我们可以从土地增值税应纳税额的计算方法入手分析。

土地增值税是按增值额与扣除项目金额的比率（即增值率）大小分四个档次累进计算征收的：增值率未超过50％时，应纳税额为增值额乘以30％；增值率位于50％～100％之间，应纳税额为增值额乘以40％减去扣除项目金额乘以5％的余额；增值率位于100％～200％之间，应纳税额为增值额乘以50％减去扣除项目金额乘以15％的余额；增值率超过200％，应纳税额为增值额乘以60％减去扣除项目金额乘以35％的余额。由此推断，当纳税人转让房地产所取得的增值额相同且增值率超过50％时，扣除项目金额越大，应纳的土地增值税额就越小；否则相反。

当公司将代收费用并入房价后，扣除项目金额增加了180万元。由于增值率处于100％～200％之间，应纳的土地增值税款相应地减少了180万元×15％＝27万元，假定公司的代收费用为X，可以得出以下结论：如果纳税人转让房地产所获得的增值率未超过50％，无论代收费用如何处理，均不会改变应纳的土地增值税数额；增值率位于50％～100％之间，将代收费用并入房价总额，可少纳税款5％X；增值率位于100％～200％之间，可少纳税款15％X；增值率超过200％，可少纳税款25％X.

以上分析是在增值率不变基础上进行的。当纳税人将代收费用并入房价后会增加扣除项目金额，增值率也会相应降低，就有可能出现降低土地增值税适用税率的现象，从而使纳税人获得更多的节税利益。

比如，转让不动产计算出来的增值率位于100％～200％之间，其应纳税额为增值额×50％－扣除项目金额×15％。当纳税人将代收费用X并入房价后，使增值率降至50％～100％之间，其应纳税额为增值额×40％－（扣除项目金额＋X）×5％。两者差额为：（增值额－扣除项目金额）×10％＋5％X，就是纳税人获得的节税额。