如此筹划不可取-再议房地产行业代收费用的处理

        本人在税屋网上看到多篇文章介绍利用代收费用进行土地增值税筹划的文章，认为考虑欠妥，易误导广大读者。

        为便于大家阅读，现将原文粘贴如下：
　　按照财政部、国家税务总局发布的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第48号）第六条规定：“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。例如，华德房地产开发公司出售商品房，售价为3000万元，按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。如果公司未将代收费用并入房价，而是单独收取，则允许扣除的金额为200+600+200+（200+600）×20%=1160万元，增值额为3000-1160=1840万元，增值率为1840÷160=158.62%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1160×15%=746万元。如果将代收费用并入房价一并收取，则允许扣除的金额为200+600+200+（200+600）×20%+200=1360万元，增值额为3000+200-1360=1840万元，增值率为1840÷1360=135.29%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1360×15%=716万元。显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房地增值额均为1840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使房地产企业少缴纳土地增值税税款746-716=30万元。

       该方案的问题是仅考虑了土地增值税的节约，而没有考虑营业税成本的增加。如果考虑营业税的影响，上述方案有可能会导致总体税收成本的增加。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定，纳税人在经营中收取的价款和一切价外费用，均应当并入应纳税额缴纳营业税。但对于物业管理企业代收的专项维修基金，根据《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

       因此，合并代收费费用和单独收取代收费用，会产生不同的营业税成本。在由物业公司代收费用的情况下，代收费用无需缴纳营业税。在上述案例中，如果将代收费用合并到售价中一并征收，在节约土地增值税30万元的同时，增加了营业税及附加11万元（200*5.5%）。更进一步，假设上述方案中，适用的土地增值税率是30%，则合并收取方案不会节约土地增值税，但却增加营业税11万。

       综上所述，税收筹划方案必须综合考虑各个税收成本的变化，不能仅仅考虑某一税种的筹划，需要综合分析，避免简单套用。

       税屋申明：
       欢迎读者对本站文章提出不同观点及论述，本站文章很多为转载而来，并不代表本站观点，而且，近两年，国家税收法规调整频繁，2009年之前的文章，很多已经不能适应当前的税收规定。
       因本站人手有限，未能及时更新，给大家造成的税收决策影响，表示遗憾！