物流企业合理利用空置仓库的税收筹划

       随着国际金融危机向实体经济的扩散和蔓延，经济下滑不仅严重影响到我国出口加工型企业，也对国民经济的其他行业带来了一定的影响，包括物流企业在内的很多企业都出现了仓储业务不足、仓库空置的现象。如何通过税收筹划，合理利用空置仓库、提高企业经济效益摆在了公司决策者面前。本文站在企业的角度，通过对某物流企业合理利用空置仓库的实例分析，详细介绍了其税收筹划过程，以期对物流企业以及同样面临产能过剩、厂区库房闲置的其他企业提供一定的借鉴意义。

　　一、问题提出
　　某物流企业位于河北省境内某经济技术开发区内，担负着部分国家食糖储备任务。2008年12月，该企业的一座建筑面积为1928．5平方米、建筑结构为砖混排架结构的仓库出现空置，该企业可以选择采用代客仓储方式或整体出租方式对空置仓库加以利用。仓库的基本情况如下：仓库原值为2226624.19元，使用时间为2000年9月，残值率为5%，预计使用年限为20年，年折旧额为105764.65元，累计折旧为5805773.00元，净值为872558.36元。根据以往经验，该仓库正常使用，能够收取仓储保管费360000元，受经济下滑影响，2009年度预计该仓库的利用率为85%。即能够实现仓储保管收入306000元，每年另需支付仓库管理费（包括仓库管理员工资、货物搬倒费、仓储材料费等）15000元。现有一客户因业务开展需要，提出整体租赁该仓库，年租金300000元，租期三年。整体出租或代客存储哪个方案对企业更有利，需要进行进一步的税收筹划才能确定。

　　直观来看，整体出租能够收取租赁费300000元，而代客存储仅能收取仓储费306000元，扣除仓库管理费用15000元后，净收入为291000元，租赁费高于仓储费，因此应该采用租赁方案。但若企业综合考虑税负因素后，就会重新作出选择。

　　二、整体租赁方案
　　（一）税负分析。企业如果采用整体租赁方案，还必须考虑以下因素。
　　1.营业税。根据新营业税暂行条例第一条规定，“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”出租仓库属于提供应税劳务，应当缴纳营业税，根据《营业税税目税率表》，租赁业的税率为5%。仓库整体租赁后，该企业缴纳的营业税＝300000×5%＝15000（元）。

　　2．城建税和教育费附加。该企业为营业税的纳税人，自然也是城建税的纳税人。企业在缴纳营业税的同时应缴纳城建税；该企业所在地为市区，因此税率为7%，企业应缴纳城建税＝15000×7%＝1050（元）；缴纳教育费附加＝15000×3%＝450（元）。

　　3．地方教育费附加。根据《河北省地方教育附加征收使用管理规定》（河北省人民政府令[2003]第8号）第二条规定：“在本省行政区域内缴纳增值税、消费税和营业税的单位及个人，除本规定第四条规定的外，都应当缴纳地方教育附加。”第五条规定：“地方教育附加以实际缴纳增值税、消费税和营业税的税额为依据，按百分之一的比例征收。”因此，企业应缴纳的地方教育费附加＝15000×1%＝150（元）。

　　4．印花税。该企业需要签订仓库租赁合同，为印花税纳税义务人。根据《印花税税目税率表》，财产租赁合同按租赁金额的千分之一贴花。企业应缴纳的印花税＝300000×1%＝300（元）。

　　5.房产税。房产税法规定，房产税由产权所有人缴纳。该仓库属于物流企业所有，该物流企业是房产税的纳税义务人。按照规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，房产税税率为12%。因此，该企业缴纳的房产税＝300000×12%＝36000（元）。

　　（二）结论。综上所述，总体租赁方案实施后，企业每年实现的税前会计利润＝300000－（15000＋1050＋450＋150＋300＋36000）＝247050（元）。三年累计实现的税前会计利润为741150元。为便于和代客存储方案进行比较，现利用年金现值计算方法计算该方案的现金净流量。将每年实现的税前会计利润折合成现值，资金报酬率按6%计算，租赁期为3年，年金现值系数为2.673，则三年累计税前会计利润现值＝247050×2.673＝660364.65（元）。

　　三、代客存储方案
　　（一）税负分析。企业如果采用代客存储方案，还需要考虑以下因素。
　　1．营业税。该企业利用仓库代客存储属于营业税暂行条例规定的应税劳务范围，属于营业税纳税人。根据《营业税税目税率表》，仓储业营业税率为5%，该企业负担的营业税＝306000×5%＝15300（元）。

　　2．城建税和教育费附加。企业应缴纳的城建税＝15300×5%＝1071（元）；教育费附加＝15300×3%＝459（元）。

　　3．地方教育费附加。该企业在缴纳营业税的同时，依法应缴纳地方教育费附加＝15300×1%＝153（元）。

　　4．印花税。企业代客存储需要签订仓储合同，属于印花税条例规定的纳税义务人。根据《印花税税目税率表》，仓储业税率按合同金额的千分之一贴花。企业缴纳的印花税＝306000×1%＝306（元）。

　　5．房产税。按照房产税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳；房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。河北省规定企业按照房产原值减除30%后的余值计算缴纳房产税。因此，2009年缴纳房产税＝2226624.19×（1-30%）×1.2%＝18703.64（元）。

　　（二）结论。综上所述，企业每年税前会计利润＝306000－15000－（15300＋1051＋459＋153＋306＋18703.64）＝255027.36（元）。三年累计实现的税前会计利润为765082．08元。为便于和整体租赁方案进行比较，现利用年金现值计算方法计算该方案的现金净流量。将每年实现的税前会计利润折合成现值，资金报酬率按6%计算，仓储期为3年，年金现值系数为2.673，三年累计税前会计利润现值＝255007.01×2.673＝681688．13（元）。

　　四、结论
　　对两套方案的比较如表1所示。 下载: rar 文件

　　通过以上分析比较可知，方案二的税负情况明显优于方案一，企业应采用代客存储方式经营仓库。可见，企业结合自身的实际情况进行有效的税收筹划具有现实意义。