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房地产筹划思路的案例
甲房地产开发公司成立于2002年，投资人为赵某和陆某。经有权部门批准，甲公司准备在自有土地上开发50套住宅对外销售，每套住宅预计平均售价为60万元，预计销售总额为3000万元（60万元×50套），取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本约为1600万元，除相关税费以外的其他支出约为300万元（假定可在企业所得税税前扣除200万元）。在开始经营之前，甲公司对开发项目预计应负担的税费及收益进行了测算（计算土地增值税时，开发土地和新建房及配套设施的销售费用、管理费用、财务费用，按取得土地使用权所支付的金额以及开发土地...
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农场新建面粉厂的税务筹划策略分析
《增值税暂行条例》第十五条规定，农业生产者销售的自产农产品免征增值税。《增值税暂行条例实施细则》第三十五条明确了条例第十五条规定的部分免税项目的范围：第一，农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。第二，农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。第三，农产品，是指初级农产品，具体范围由财政部、国家税务总局确定。财政部、国家税务总局《关于印发〈农业产品征税范围注释〉的通知》（财税[1995]52号）根据细则的规定，对农业产品的征税范围进行了分类列举和明确。农业生产者销售的自产农业产品，是指直接从事植物的种植、...
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房屋出租缴税分算、合算如何更为节税
根据相关税收政策和北京市地税局出台的征管规定，个人出租房产，房主可以自愿选择分税种计征方式或者按综合征收率计征方式计算缴纳税款。那么究竟房屋出租缴税是分算还是合算更为节税呢？我们通过下面这个案例进行一下分析。 某住户拥有一套已经建好并居住了30多年的两居室，有意出租，同时计划将房屋修缮一新。现在有两个承租人有意向租下这套房子，一个是商贸公司，初定月租为2500元；另一个是个人（用于居住），初定月租为2000元。 在按照综合征收率缴税方式下，如果李先生将房屋租给商贸公司，每月应纳税款2500×5%...
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企业集团公益性捐赠的税收筹划
【摘要】 本文通过在汶川大地震中某企业集团进行捐赠的真实案例，阐述了企业集团进行公益性捐赠的税收筹划过程，体现了税收筹划对企业集团的重要性。 公益性捐赠，是企业承担社会责任的一项重要内容，也是企业提升社会形象的重要途径。因此，在现代社会里，大多企业都非常重视公益性捐赠来回报社会。国家为了提倡和鼓励企业开展公益性捐赠活动，也制定了许多保护和鼓励企业进行公益性捐赠的政策，其中允许所得税前扣除就是一项非常具体、有效的政策，对企业开展公益性捐赠产生重大且深远的影响。 2008年汶川大地震发生后，某企业集团决...
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某房地产开发企业土地增值税筹划方案
土地增值税筹划的基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值越多，税率越高。 在进行筹划时，增值额很关键。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。税法规定的扣除项目有五部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%.纳税人需特别注意的是：税...
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契税税收筹划案例分析
《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号，以下简称“184号文件”）对企业合并、分立、股份制改造等事项，制定了一些契税优惠政策，并明确优惠政策执行到2005年底。为了继续支持企业改组改制，《财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税[2006]41号）将184号文件的执行期限延长至2008年底。此后，《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函[2006]844号，以下简称“844号文件”）对部分优惠政策进一步...
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房产税税收筹划实例分析
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房产税的税率，依照房产原值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金计算缴纳的，税率为12%。 示例一：改出租为转租 A公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋建于上世纪70年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元。2006年，该...
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房地产业土地增值税筹划思路及实例分析
按照国家税务总局发布的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”（国税发[2006]187号），从2月1日起，全国各地区对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。因此对于房地产开发企业而言土地增值税的纳税筹划尤为重要。根据我国现行土地增值税的纳税特点及国家的相关法律法规，土地增值税筹划的基本思路是合理合法地控制增值额以适用低税率或享受免税待遇。 一、“起征点”筹划法 根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20...
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自用房产应纳房产税的税收筹划
税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%至30%后的余值按1.2%的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。 一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小 税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适...
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房地产行业的涉税误区
目前，房地产行业中涉及的税收政策不完善，导致了房地产行业的错误涉税行为。 1.不能按时结转销售收入。房地产开发企业从前期到整体完工的销售行为，统一按预收款的形式进行；在给消费者的产权证未办理完结以前，整体销售行为并未终结。《营业税暂行条例实施细则》中只规定了纳税义务发生的时间，但未明确预收账款何时结转销售收入。 2.没有明确的成本结转办法。按照《企业所得税前扣除办法》的规定，企业的成本计价方法可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法等，基本上都是针对制造业或商品流通企业而...
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个人无偿赠与房产行为的税收筹划
住房无偿赠与行为可分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类。个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，两类无偿赠与方式取得住房的购房时间有所区别：对一般赠与行为方式取得的住房，其住房的购房时间按行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。对继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，免征土地增值税。 对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得...
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新条例下增值税的纳税筹划案例分析
为了进一步完善税制，积极应对国际金融危机对我国经济的影响，国务院决定全面实施增值税转型改革，修订了《增值税暂行条例》及其实施细则，并且从2009年1月1日起施行。 此次增值税改革的内容主要包括：一是允许企业抵扣新购入设备所含的增值税进项税额；二是取消进口设备免征增值税和外商投资企业采购国产设备增值税退税政策；三是将工业和商业小规模纳税人的销售额认定标准分别从100万元和180万元降为50万元和80万元，同时，将小规模纳税人的增值税征收率统一调低至3%；四是将矿产品增值税税率恢复到17％；五是与《营业税暂...
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文化企业应该予以重视的几个纳税筹划方面
当一个文化企业既有免税项目又兼营非免税项目时，一定要将免税项目和非免税项目分开进行核算，以便享受国家各项税收优惠政策。 2009年7月22日，《文化产业振兴规划》原则通过，其中规定，国家将在税收上给予文化产业发展大力扶持。 转制越早免税时间越长 2009年4月，国家新闻出版总署要求除人民出版社、盲文出版社、少数民族语言出版社等公益性出版机构外的所有经营性出版单位，要在2010年底前完成转制改企，并表示政府将给予税收优惠。 根据财税[2009]34号的规定，自2009年1月1日至2013年1...
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转让全资子公司的筹划实例
B公司是A公司的全资子公司，A公司对B公司初始投资成本为200万元。到2006年底，B公司留存收益（累积未分配利润和盈余公积）为600万元，账面各项减值准备的余额为100万元，预提费用贷方余额为50万元，预计负债贷方余额50万元（提取减值准备、预提费用和预计负债时已经调增了应纳税所得额）。此外，B公司甲产品的账面价值为800万元，市场价值为1300万元。2007年1月1日，A公司将其拥有的B公司全部股权转让给C公司，股权转让总价款为1600万元，转让时A公司持有股权的计税成本为200万元。C公司购买B公司全部股...
