房地产行业的涉税误区

目前，房地产行业中涉及的税收政策不完善，导致了房地产行业的错误涉税行为。

1.不能按时结转销售收入。房地产开发企业从前期到整体完工的销售行为，统一按预收款的形式进行；在给消费者的产权证未办理完结以前，整体销售行为并未终结。《营业税暂行条例实施细则》中只规定了纳税义务发生的时间，但未明确预收账款何时结转销售收入。

2.没有明确的成本结转办法。按照《企业所得税前扣除办法》的规定，企业的成本计价方法可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法等，基本上都是针对制造业或商品流通企业而言的，而对房地产开发企业却没有较为明确的成本计价办法；加之，销售收入的结转时间没有明确规定，企业在房产预售阶段的销售收入均以“预收账款”的形式出现，账面记载无收入，只反映了前期的开发费以及开发过程中的其他费用，不符合收入与费用配比的原则。

3.费用无法计提。由于销售收入不能确认，随之而来就是各种费用的计提没有法定的标准。诸如业务招待费、广告费、宣传费等，各个房地产开发企业的计提标准不一，随意性很大。

4.跨年度工程的成本更加难以确认。房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按“开办费”对待，还是按“工程成本”对待，无法确认。特别对跨年度的工程成本费用的结转问题，为后期的税收稽查带来了更大的难度。

由于房地产开发企业从开发到商品楼的整体出售完毕，周期拖的较长，一般需要2～3年。售房情况可分为以下三种：
一是在前期开发中发生销售行为；
二是在施工过程中发生销售行为；
三是主体完工后发生销售行为。

从调查掌握的情况看，前两种行为较为普遍。

从资金的来源看有三种：一是现金收入；二是预收定金；三是按揭贷款。

按照房地产开发的有关政策规定，房地产开发企业经营售房业务以前必须取得有关部门的售房许可证，才能取得售房资格。按照《营业税暂行条例实施细则》第二十八条第一款的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。房地产开发企业在纳税上存在以下方面的问题：
1.对收到的预收账款（含按揭）不进行纳税申报，部分企业账面反映的预收账款和按揭贷款的金额高达上千万元，但长期无收入申报。

2.隐瞒收入。房地产开发企业下设的售房部，每天都有房屋出售明细账，除部分收入交财务人账外，绝大部分的收入不入账，而直接交给该房地产企业的经营者，并以“个人借款”的形式，再“借”给该企业，记入“应付账款”，隐瞒销售收入，长期偷税。

3.部分房地产企业以未取得售房许可证为由，对收取的定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。

4.房地产开发企业的法人伙同公司员工，骗取假按揭贷款，隐瞒销售收入。按照产权管理部门的规定，消费者可以其所购买的房屋作为抵押，在银行取得按揭贷款，但必须四证齐全（身份证、户口本、结婚证以及工资卡）。部分房地产开发企业为了套取资金，发动本公司的员工，以个人名义套取按揭贷款，骗取资金。此时销售行为已发生，但房地产开发企业隐瞒收人不申报纳税。

5.利用“委托建房”偷逃税。代建房屋必须同时符合以下四个条件：
（1）必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准；
（2）所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；
（3）以委托方名义与负责施工队结算；
（4）不垫付建设资金。

对未同时具备上述四个条件的代建业务，对受托方按“销售不动产”税目征收营业税。但实际情况是：大部分企业签订了代建合同，并在施工中垫付了建设资金；还有一小部分房地产开发企业，钻政策的空子，同建设单位签订假的代建合同，实质是销售不动产。从目前检查的情况看，同时符合四个条件的房地产开发企业代建工程不多，委托代建在税收征管中的漏洞较大。

6.发票管理与使用是一个空白。目前房地产开发企业预售过程全部使用的是自印的收款收据，加之，产权管理部门从自身的利益出发，向房地产开发企业收取一定比例的管理费，在办理产权证的过程中，对专用发票的要求亦不是那么严格，销售者只要委托房地产开发企业办理产权证，房地产开发企业就能通过各种渠道把产权证办下来。

以上问题虽然多是由于税收政策滞后引起的，但是一旦查出，即被认定为偷逃税行为，房地产企业在实务工作中应加以注意。