财政部 税务总局公告2020年第2号 财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告

财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告

财政部 税务总局公告2020年第2号               2020-01-22

现将国有农用地出租等增值税政策公告如下：

　　一、纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

　　【莲税观备注：

　　相关政策链接：

　　1.财税[2016]36号附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》一、下列项目免征增值税（三十五）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。

　　2.财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知（财税〔2017〕58号）四、纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。由于该文件自2017年7月1日起执行，在2016年5月1日至2017年6月30日期间发生的同类事项，是否免征增值税属于政策空档。

　　3.因此在2017年12月25日，财政部国家税务总局联合发文《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）四、自2016年5月1日至2017年6月30日，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。本通知下发前已征的增值税，可抵减以后月份应缴纳的增值税，或办理退税。

　　4.对将土地使用权出租用途费农业生产的情形，在《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）有明确：三、其他政策（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

　　注：不动产经营租赁增值税税率9%。】

　　二、房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。

　　【莲税观备注：

　　关于未完工放低产项目，需要明确几个问题：

　　1.什么是未完工项目？

　　在《中华人民共和国城市房地产管理法》中有关于国有土地使用权转移的明确规定，第二十七条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　莲税观备注：

　　根据以上规定可知，可以转让的在建项目的投资规模，应当达到总投资规模的25%以上，才可以按照规定依法转让。除以上二十七条和三十九条的规定之外，转让土地使用权牟利，很可能以“非法转让、倒卖土地使用权罪”追究相关责任。

　　2.什么是房地产老项目？

　　在《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

　　房地产老项目，是指：

　　（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

　　（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

　　莲税观备注：需要注意的是，在同一个土地规划征、或建设规划证的项目中，如果有多个由于建筑工程施工许可证或者建筑工程承包合同的，开工时间跨越2016年4月30日前后，会可能同时存在部分老项目和部分新项目的情况。

　　3.原项目所有权人转让在建项目，如何计算增值税？

　　如果该在建项目属于老项目，可以选择简易计税，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　如果该在建项目属于新项目，必须适用一般计税。在转让新项目或者转让老项目选择适用一般计税的情况下，增值税销售额可否扣减土地价款？

　　这个问题在2018年4月27日国家税务总局2018年第二季度政策解读现场，国家税务总局货劳税司林枫副司长予以明确：

　　罗天舒：

　　下面这位网友的提问还是关于增值税政策的，他问：我们是一家房地产企业，近期准备转让一个尚未完工的在线工程项目，这个项目适用增值税一般计税方法，转让在建工程项目，对于的土地价款不允许差额扣除？如何扣除？

　　林枫：

　　谢谢提问，房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，该工程项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的月计算缴纳增值税。

　　至此争论终于尘埃落定。

　　莲税观备注：

　　需要注意的是：

　　第一，转让在建房地产项目一般计税时，增值税销售额中可以扣减土地价款，适用差额征税，但开具的增值税专用发票上注明的增值税额=扣减土地价款之前的不含税销售额÷（1+税率）×税率。随之，受让方取得该发票可以全额抵扣增值税。

　　因此，受让方取得在建房地产老项目，是否选择简易计税，还要根据转让方的计税方式以及未来在开发过程中能够取得多少进项税额来确定。

　　第二，如果受让方选择一般计税，项目的土地价款由于已经取得了转让方开具的增值税专用发票抵扣，所以就不得再适用增值税差额征税政策了。

　　4.在建项目转让方，在转让环节土地增值税如何计算？

　　在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。

　　5.在建项目的受让方再开发，清算时土地增值税扣除项目计算，如何享受土地成本加开发成本的20%加计扣除？

　　关于这个问题，各省执行口径不一。具体请咨询主管税务机关。】

　　三、保险公司按照《财政部 税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号）第四条第（三）项规定抵减以后月份应缴纳增值税，截至2020年12月31日抵减不完的，可以向主管税务机关申请一次性办理退税。

　　四、纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为，未在规定期限内申报出口退(免)税或者开具《代理出口货物证明》的，在收齐退(免)税凭证及相关电子信息后，即可申报办理出口退(免)税；未在规定期限内收汇或者办理不能收汇手续的，在收汇或者办理不能收汇手续后，即可申报办理退(免)税。

　　《财政部 国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》（财税〔2012〕39号）第六条第（一）项第3点、第七条第（一）项第6点“出口企业或其他单位未在国家税务总局规定期限内申报免税核销”及第九条第（二）项第2点的规定相应停止执行。

　　【莲税观备注：

　　财税〔2012〕39号相关条款：

　　六、适用增值税免税政策的出口货物劳务

　　对符合下列条件的出口货物劳务，除适用本通知第七条规定外，按下列规定实行免征增值税（以下称增值税免税）政策：

　　（一）适用范围。

　　适用增值税免税政策的出口货物劳务，是指：

　　3.出口企业或其他单位未按规定申报或未补齐增值税退（免）税凭证的出口货物劳务。

　　具体是指：

　　（1）未在国家税务总局规定的期限内申报增值税退（免）税的出口货物劳务。

　　（2）未在规定期限内申报开具《代理出口货物证明》的出口货物劳务。

　　（3）已申报增值税退（免）税，却未在国家税务总局规定的期限内向税务机关补齐增值税退（免）税凭证的出口货物劳务。

　　对于适用增值税免税政策的出口货物劳务，出口企业或其他单位可以依照现行增值税有关规定放弃免税，并依照本通知第七条的规定缴纳增值税。

　　七、适用增值税征税政策的出口货物劳务

　　下列出口货物劳务，不适用增值税退（免）税和免税政策，按下列规定及视同内销货物征税的其他规定征收增值税（以下称增值税征税）：

　　（一）适用范围。

　　6.出口企业或其他单位未在国家税务总局规定期限内申报免税核销以及经主管税务机关审核不予免税核销的出口卷烟。

　　九、出口货物劳务增值税和消费税政策的其他规定

　　（二）若干征、退（免）税规定

　　2.出口企业或其他单位出口货物劳务适用免税政策的，除特殊区域内企业出口的特殊区域内货物、出口企业或其他单位视同出口的免征增值税的货物劳务外，如果未按规定申报免税，应视同内销货物和加工修理修配劳务征收增值税、消费税。

　　莲税观备注：

　　需要注意的是：以上条款被废止，意味着在必须次年的4月30日前办理出口退税的申报期限、出口收汇期限，已经被取消。但是如果在超过规定的期限后，要办理出口退免税，还需要收齐退(免)税凭证及相关电子信息、予以收汇或者办理不能收汇手续。】

　　五、自2019年8月20日起，将《财政部 税务总局关于金融机构小微企业贷款利息收入免征增值税政策的通知》（财税〔2018〕91号）第一条“人民银行同期贷款基准利率”修改为“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。

　　六、纳税人按照《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）、《财政部 税务总局关于明确部分先进制造业增值税期末留抵退税政策的公告》（财政部 税务总局公告2019年第84号）规定取得增值税留抵退税款的,不得再申请享受增值税即征即退、先征后返（退）政策。

　　本公告发布之日前，纳税人已按照上述规定取得增值税留抵退税款的，在2020年6月30日前将已退还的增值税留抵退税款全部缴回，可以按规定享受增值税即征即退、先征后返（退）政策；否则，不得享受增值税即征即退、先征后返（退）政策。

　　【莲税观备注：

　　相关政策：

　　1.财政部税务总局海关总署公告2019年第39号

　　八、自2019年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税制度。

　　（一）同时符合以下条件的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额：

　　1.自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；

　　2.纳税信用等级为A级或者B级；

　　3.申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；

　　4.申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；

　　5.自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

　　2.财政部税务总局公告2019年第84号

　　为进一步推进制造业高质量发展,现将部分先进制造业纳税人退还增量留抵税额有关政策公告如下:

　　一、自2019年6月1日起,同时符合以下条件的部分先进制造业纳税人,可以自2019年7月及以后纳税申报期向主管税务机关申请退还增量留抵税额:

　　1.增量留抵税额大于零;

　　2.纳税信用等级为A级或者B级;

　　3.申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形;

　　4.申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上;

　　5.自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返(退)政策。

　　莲税观备注：

　　关于增值税留抵退税和即征即退、先征后返税收优惠不得同时享受的规定，在39号公告和84号公告中都有明确，在此重申一定是实际执行中有偏差，可谓鱼与熊掌不可得兼。这样规定的目的，是为了防止税收政策的滥用。

　　例如：

　　甲企业有一般计税项目2019年3月31日期末留抵税额20万元，2019年4月-9月不含税销售额0，2019年9月30日的期末留抵为220万元，进项全部为增值税专用发票；2019年4月-9月即征即退不含税销售额2000万元，对应进项税额100万元，享受增值税即征即退100%税收优惠。

　　10月允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额（220-20）×进项构成比例100%×60%=120万元

　　2019年4月-9月即征即退增值税=2000×13%-160=100万元

　　以上合计得到增值税120+100=220万元

　　如果该企业将即征即退的进项中的100万元，作为一般计税项目进项申报抵扣，

　　10月允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额（220+100-20）×进项构成比例100%×60%=180万元

　　2019年4月-9月即征即退增值税=2000×13%-60=200万元

　　以上合计得到增值税180+200=380万元】

　　七、本公告自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项，按本公告规定执行。

　　特此公告。

财政部

税务总局

2020年1月20日

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