房地产企业的税收筹划分析

　　一、利用选择投资方式进行税收筹划
　　房地产开发企业的投资性房地产具有出租以获得租金或入股联营以分得利润两种投资方式。若选择将开发的房产对外出租以收取租金的方式，则应按规定缴纳营业税、房产税、附加税费及企业所得税等；若选择将房产投资入股，参与、接受投资方的利润分配且共担投资风险的方式，则不征收营业税及附加税费。又由于被投资方于税后分配投资利润，所以按税法规定，投资方收到的投资收益不再缴纳企业所得税，即将房屋出租转化为投资业务可降低企业的税负。
　　例1：2010年，位于城区的大华房地产公司将其拥有的房屋出租给某商贸公司，租期10年，租金每年300万元（由商贸公司税前支付）。当年大华公司应纳税情况如下：
　　营业税=300×5%=15（万元）；房产税=300×12%=36（万元）；城建税及附加=15×10%=1.5（万元）；企业所得税=（300-15-36-1.5）×25%=61.88（万元）；税后净利润=300-15-36-1.5-61.88=185.62（万元）。
　　由于商贸公司所支付的租金可在缴纳企业所得税前扣除，假设该商贸公司不考虑该租金的税前利润为X。则该商贸公司的税后利润=（x-300）×（1-25%）=75%X-225。

　　为减轻税负，大华公司将房屋出租改为投资，该房屋作价1500万元，作为对商贸公司的投资入股，商贸公司每年进行利润分红，该税后利润分红=300×（1-25%）=225（万元）。进行税收筹划后，大华公司接受的商贸公司所分配的税后利润不缴纳企业所得税，以房屋投资入股取得的投资收益不缴纳营业税和房产税，该项业务的税后净利润变为225万元，相比税收筹划前的方案增加了39.38万元（225-185.62）。
　　对商贸公司而言，以支付租金的方式使用房产的租金可以税前扣除，但需要缴纳的房产税=1500×（1-30%）×1.2%=12.6（万元）。假设该商贸公司的税前利润与税收筹划前相同，则该商贸公司的税后利润=（X-12.6）×（1-25%）-225=75%X-234.45。与税收筹划前相比税后净利润减少了9.45万元（234.45-225）。可见，通过将房屋出租转化为投资业务，大华房地产公司避免了营业税等税负，得到了节税效益，虽然商贸公司的税收收益因此减少，但远低于房地产公司所获得的收益，这一矛盾可通过双方协商解决。

　　二、利用土地增值税进行税收筹划
　　土地增值税是房地产开发企业的主要成本之一。按税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
　　例2：大华房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入1020万元。该公司为此支付的地价款为200万元，投入房地产开发成本400万元，房地产开发费用50万元（准予税前扣除），与转让房地产有关的税金为70万元。
　　该项目的加计扣除额=（200＋400）×20%=120（万元）。该房地产企业的增值率=（1020-200-400-50-70-120）÷（200+400+50+70+120）×100%=21.4%，因此应按30%的税率缴纳土地增值税，土地增值税=（1020-200-400-50-70-120）×30%=54（万元）。税后利润=1020-200-400-50-70-120-54=126（万元）。
　　若大华公司进行税收筹划，将该批住宅的销售价格降低至1008万元，则增值率=（1008-200-400-50-70-120）÷（200+400+50+70+120）×100%=20%，根据税法规定，该企业不缴纳土地增值税。企业税后利润=1008-200-400-50-70-120=168（万元），进行税收筹划后大华公司减轻税负42万元。
　　此外，还可以通过增加符合税法规定的扣除项目金额的方法降低增值率。

　　例3：沿用例2资料，大华公司增加住宅内部设施，使其可扣除项目金额增加至850万元，此时土地增值税的增值额=1020-850=170（万元），增值率=170÷850×100%=20%，可免征土地增值税。可见，虽然房地产开发成本增加了10万元，但应纳税额却减少了54万元，所得税前实际收益增加了44万元。

　　三、利用分散收入进行税收筹划
　　房地产企业销售不动产必须缴纳营业税、城建税及附加、企业所得税和土地增值税等，如何合理、合法地分散收入是能否降低税负的关键。分散收入的方法包括将能够单独处理的部分从整个房地产中分离出来，以及在不考虑印花税和企业所得税的情况下分多次签订售房合同。
　　例4：大华房地产公司出售一幢总售价为1500万元的房屋，该房屋经过简单装修并配备了相应设施，按税法规定，房地产开发业务允许扣除的金额为600万元，增值额为800万元。根据上述条件，大华公司的纳税情况如下：
　　土地增值税增值率=800÷600×100%=133%，则土地增值税=800×50%-600×15%=310（万元）；营业税=1500×5%=75（万元）；城建税及附加=75×10%=7.5（万元）；所得税前收益=1500-600-75-7.5-310=507.5（万元）。
　　若采用将该房屋的出售分为两个合同的税收筹划方式，第一个不包含装修费用的房屋出售合同中，房屋售价为1000万元，允许扣除的成本为550万元，属于房地产销售合同，需缴纳营业税、城建税及附加和土地增值税；第二个合同为房屋装修合同，装修费用为500万元，允许扣除的成本为50万元，属于提供装修服务合同，需缴纳营业税和城建税及附加，不需缴纳土地增值税。此时，大华公司纳税情况如下：
　　土地增值税的增值率=450÷550×100%=81.8%，则土地增值税=450×40%-550×5%=152.5（万元）；出售房屋应纳营业税=1000×5%=50（万元）；城建税及附加=50×10%=5（万元）；装修收入应纳营业税=500×3%=15（万元）；所得税前收益=（1000-550-152.5-50-5+500-50-15-1.5）=676（万元）。
　　经过税收筹划，大华公司税收利益增加了168.5万元（676-507.5）。

　　四、利用设立独立销售公司进行税收筹划
　　房地产开发企业可以通过设立独立核算的销售公司负责房地产销售，这种分立扩大了土地增值税、营业税及企业所得税的税收筹划空间。

　　例5：大华房地产开发公司原计划以1500万元出售商品房（以下均不考虑加计扣除20%的条件，不考虑印花税及企业所得税），扣除项目金额为900万元，增值额为600万元，由此可知增值率为66.7%，其纳税情况如下：
　　土地增值税=600×40%-900×5%=195（万元）；营业税=1500×5%＝75（万元）；城建税及附加=75×（7%+3%）=7.5（万元）；所得税前收益=1500-900-195-75-7.5=322.5（万元）。
　　若进行税收筹划，即设立独立核算的销售子公司，由大华公司首先将商品房以1000万元的价格出售给销售公司，销售公司再以1500万元的价格对外销售，其纳税情况如下：

　　大华公司的土地增值率=（1000-900）÷900×100%=11.1%，不缴纳土地增值税。营业税=1000×5%=50（万元）；城建税及附加＝50×10%＝5（万元）：所得税前收益＝1000-900-50-5=45（万元）。
　　销售公司的土地增值率=（1500-1000-25-2.5）÷（1000＋25＋2.5）×100%＝46%，则土地增值税＝472.5×30%＝141.75（万元）；营业税=（1500-1000）×5%＝25（万元）；城建税及附加＝25×10%=2.5（万元）；所得税前收益=1500-1000-25-2.5-141.75=330.75（万元）。
　　在此案例中，大华公司及其销售公司共实现利润375.75万元，通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润53.25万元（375.75-322.5）。