改制重组中转让土地契税征免的纳税筹划

　　一、改制重组免征契税的政策规定
　　根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）的规定，企业自2009年1月1日至2011年12月31日期间发生的如下经济业务免征契税。
　　（一）企业公司制改造免征契税的政策
　　非公司制企业，按照《公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
　　非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
　　国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。

　　（二）企业股权转让免征契税的政策
　　在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

　　（三）企业合并、分立免征契税的政策
　　两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
　　企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

　　（四）企业出售、注销、破产免征契税的政策
　　国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》（以下简称《劳动法》）等国家有关法律、法规、政策妥善安置原企业全部职工。其中，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。
　　企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律、法规、政策妥善安置原企业全部职工。其中，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

　　（五）其他免征契税的政策
　　经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
　　政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。
　　企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

　　[风险提示]
　　财税[2008]175号文件对于企业改制、资产重组契税的税收优惠主要是为了支持企业改革，加快建立现代企业制度，促进国民经济持续、健康发展。房屋、土地权属价值通常在企业的资产结构中占有较大比例，企业改制并没有带来直接的资产增值收益，征收契税势必加重企业负担，契税的减免可以助推、鼓励企业通过资产重组等多种形式优化资产结构、做大做强，通过实际的生产经营创造更多的税收收入。这里需要注意两个问题：
　　首先，要注意时限问题。财税[2008]175号文件延续了《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）的政策规定，由于财税[2003]184号文件执行时间于2005年年底到期，《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税[2006]41号）将财税[2003]184号文件执行期限延至2008年12月31日，执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。财税[2008]175号执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。时间上保证了企业改制重组契税政策的连续性，除个别条款细节上有所差别外，政策基本相似，原来适用于财税[2003]184号文件的纳税筹划对于财税[2008]175号文件多数情况能同样适用。

　　其次，要注意财税[2008]175号的解释文件《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》（国税发[2009]89号）明确的若干具体问题。
　　1.财税[2008]175号文件第二条中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条；企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。
　　2.财税[2008]175号文件第二、三、四条规定中的“企业”，是指公司制企业，包括股份有限公司和有限责任公司。
　　3.财税[2008]175号文件第七条中规定的“行政性调整和划转”，是指县级以上人民政府或国有资产管理部门批准的资产划转。
　　4.以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业划拨用地的，不属于财税[2008]175号文件规定的免税范围，对承受方应征收契税。
　　5.《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税[2008]129号）自文件发布之日起执行。
　　财税[2008]129号文件明确了以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为不适用《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号），也即不适用财税[2008]175号文件中对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
　　对于想与其他企业重组的房地产企业来说，寻求适合的改制重组方式可以减少契税支出，纳税筹划具有一定的空间。

　　二、改制重组免征契税政策应用及风险防范
　　（一）土地转让免征契税的税务规划
　　[案例一]天籁房地产公司欲购买甲国有独资公司一宗土地，约定支付价款1000万元。则根据税法规定，天籁房地产公司应缴纳契税为40万元（1000×4%）。
　　[案例分析]
　　土地转让以免征契税为目的的纳税筹划方案：
　　天籁房地产公司可以要求甲公司以该土地作为投资，共同组建新公司乙公司，并保证甲公司在乙公司中所占股份超过50%，然后由天籁房地产公司吸收合并乙公司，最后甲公司以1000万元的价格将股权转让给天籁房地产公司。财税[2008]175号文件规定：“非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。”可见，按此方案实施，天籁房地产公司可少负担契税40万元。需要说明的是，此方案实际操作虽然较为复杂，但是国有独资公司将转让土地改为先入股再转让股权，可免征销售不动产营业税等相关税收，买卖双方应当对比测算筹划成本和收益，如果收益大于成本，可按上述筹划方案实施。

　　（二）股权转让不涉及征收契税
　　[案例二]2010年12月，甲工业企业将其全部股权以1000万元的价格转让给天籁房地产公司，其中土地和房屋价值为800万元。股权转让协议生效后，天籁房地产公司申请将甲工业企业工商变更登记为乙企业，乙企业申请将甲工业企业的土地和房屋权属变更到自己名下。在股权转让及一系列变更登记过程中，天籁房地产公司是否需要缴纳契税？

　　[案例分析]
　　财税[2008]175号文件规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
　　国税发[2009]89号文件中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条。企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。
　　另外，参考《四川省地方税务局关于股权转让有关契税问题的批复》（川地税函[2005]273号）规定：
　　1.关于股权全部转让的契税问题。按照《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）和《国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复》（国税函[2002]771号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。因此，企业股权无论是部分转让还是全部转让，引起的企业投资主体及名称发生变化，并因此进行土地、房屋权属人名称变更登记的，均不征收契税。

　　2.关于增资扩股的契税问题。企业因增加注册资本，吸收新股东，从而引起企业名称发生变化，并因此进行土地、房屋权属人名称变更登记，其契税分以下两种情况：如果吸收的新股东是以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业，应照章征收契税；如果吸收的新股东是以现金投入企业，则不征收契税。

　　因此，本案例中天籁房地产公司承受甲工业企业股权以及乙企业将土地权属名义的变更登记，企业土地和房屋权属没有发生实质转移，不需要缴纳契税。

　　（三）承担安置注销、破产企业的契税优惠
　　[案例三]甲公司依照有关法律、法规的规定实施关闭，天籁房地产公司以200万元的价格购买了甲公司的房产，甲公司将200万元用于偿还所欠的乙公司债务。天籁房地产公司应缴纳契税8万元（200×4%）。

　　[案例分析]
　　成为转让企业的债权人不完全具备实施条件，是否有其他途径？
　　财税[2008]175号文件规定，企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律、法规、政策妥善安置原企业全部职工。其中，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。这说明，企业注销、破产，债权人和非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属享受的政策待遇不同。