个人销售商业房产的避税途径——投资再转让

      案例：
　　张先生2007年以自有商业房产评估作价2000万投资某公司，取得该公司30%的股权，张先生于2002年以450万购得该项房产。在投资时，张先生咨询某税务师，该项投资无须缴纳缴纳营业税、土地增值税和个人所得税。2010年张先生协议转让持有的该项股权投资，协议价3500万。

　　张先生一直以为，当时以房产评估作价投资时，本应视同转让房产，而不交营业税；房产增值，不交土地增值税和个人所得税，是否意味这推迟纳税，等投资收回、转让或清算股权时如有所得在进行补缴上述税款呢？如果要补缴上述税款，张先生认为税负太重，显得忧心忡忡。因此张先生又咨询某税务师，该股权转让需要缴纳什么税。得到的答复，是只补缴纳个人所得税，而无须补缴营业税和土地增值税。张先生虽然很高兴，但仍半信半疑，觉得有点不解。随后税务师向其做了详细的回复。
　　（一）营业税
　　根据国家税务总局关于印发《营业税税目注释》（试行稿）的通知（国税发[1993]第149号）第九条 关于销售不动产税目中规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

　　根据上述规定，张先生将70%的股权转让，可能要按不动产税目征收2007年不动产投资时的营业税。

　　但又根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题作了规定，一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。 三、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。

　　因此，财税[2002]191号意味着国税发[1993]149号规定以不动产投资入股，转让股权环节，按不税目征收营业税的规定已经废止。投资环节不征营业税，股权转让阶段也不征收营业。即张先生上述股权转让环节，无须补缴投资环节，不动产应视同销售的营业税。

　　（二）土地增值税
　　财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。没有规定销售商业房产免征土地增值税的条款。

　　但根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995] 48号）第一条规定，以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。

　　财税字[1995] 48号规定，个人房地产投资环节暂免缴纳土地增值税，待被投资单位处置（权属发生变化）该项房地产时才产生土地增值税义务。而股东将股权转让，房产权属并未发生变化，不产生土地增值税纳税义务。

　　因此，张先生转让股权时，原先评估增值部分，也无须补缴免征的土地增值税。

　　（三）个人所得税
　　根据《关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函[2005]319号）规定，考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。

　　因此，张先生转让股权时，对增值部分需要补缴房产评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收的个人所得税。

　　点评：
　　我们知道自然人如果要转让商业房产，如存在增值，须缴纳营业税、土地增值税、个人所得税，存在很重的税收负担。但从上述案例，我们可以发现自然人以房产投资股权，再转让股权的方式，规避了营业税、土地增值的负担。当然投资股权，股权价值要视被投资企业的经营好坏，存在一定的投资风险。