营改增刺激企业炒房？税务总局：住宅不允许进项抵扣

继房价大涨让一些上市公司通过出售房产来获得收益实现业绩的增厚扭亏甚至保壳之后，市场上有观点认为，营业税改增值税（营改增）中允许企业将新增不动产纳入进项抵扣，有利于直接降低企业买房成本，将刺激企业加入“炒房”大军。

不过在接受采访的专家看来，不动产抵扣并不能构成刺激企业炒房的直接驱动力。同时，《人民日报》也发文指出，企业炒房转卖并不“省税”。

今年以来，一线城市以及部分热点二线城市楼市火热，使得大量的资金涌入了房地产行业。与此同时，一些上市公司也通过出售房产来获得收益实现业绩增厚、扭亏甚至保壳，楼市之热与实体经济之难形成了鲜明的对比。

有企业卖房产也自然有企业买。而营改增政策中企业新增不动产所含增值税可以纳入进项抵扣范围给予了企业实实在在的优惠。

“确保所有行业税负只减不增。”这是国务院总理李克强在2016年政府工作报告中做出的承诺。

今年3月24日，财政部、国家税务总局公布了《营业税改增值税试点实施办法》等4个文件，规定自5月1日起，全国将全面推开营改增试点，建筑业、金融业、生活服务业和房地产业四大行业纳入了“营改增”试点，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

“营改增”为何能为企业减轻税负？其关键环节在于增值税能够同时对销项和销项环节计税，再以销项税额抵扣进项税额后计算应纳税额。也就是说，增值税实际上只对产品或服务增值部分征税，而以往营业税只对营业额征税，且进项税额不能抵扣，这也是营业税存在重复征税而被诟病的重要因素之一。

而在当前房价高涨的背景下，营业税改增值税（营改增）中允许企业将不动产纳入进项抵扣，有利于直接降低企业买房成本，减税政策也可能被企业利用来投机炒房，助推房价的上涨。

“营改增实施后，确实有企业购入不动产，其中营改增中允许企业将不动产纳入进项抵扣对企业而言是一大诱因。由于不动产的价格比较高同时体量比较大，因此营改增实施后企业购入不动产确实可以省一大笔税费。” 中央财经大学财经研究院院长王雍君表示。

上海财经大学教授刘小军则指出，炒房的本质就是买进来再卖出去之后获利。对于企业而言，营改增后新购置的不动产进项税额可以抵扣，但在出售房屋时并不能抵税，同时还要承担相关税，因此只是单方面的有所好处。在他看来，企业不会因为可以抵扣进项税额就大量购入房产。

国家税务总局有关负责人在接受《人民日报》采访时则指出，“营改增全面推开后，虽然不动产纳入了增值税抵扣范围，但企业购买住宅也是不能抵扣的。那种认为营改增会助推房价上涨的观点，实际上是对政策的误读。”按照营改增政策规定，企业用于生产经营的厂房、店铺、办公楼等不动产，其进项税可以抵扣；而企业购买的住房，属于用于集体福利和个人消费，其进项税额不允许抵扣。

毕马威企业（中国）咨询有限公司税务合伙人李忆敏对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，房价上涨有主要原因和次要原因。从税制改革角度看，新增不动产列入进项抵扣范围是指中国的增值税制从生产型向消费型转型，这一政策的目的是为了打通整个增值税链条。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，是对企业购置不动产的行为进行了鼓励。通过购置不动产抵扣增值税进项税金，能够降低企业的不动产持有成本。

严跃进指出，对企业而言，厂房、办公楼、商业用房是其生产资料，是值得鼓励投资的，但是住宅属于非经营性物业，并不能用来抵扣。

“通过降低此类不动产购置的税费成本，能够较大程度上对冲企业盈利空间持续收窄的风险。而从房地产的角度看，企业后续购置厂房等热情加大，对于一些商业办公用房的去库存有积极的利好。同时也使得部分企业有能力和动力去投资房地产物业。”严跃进表示。