先投资后转让 节税156万

2006年4月，大居房地产开发公司看中了辽北日杂公司一块位于市区繁华地段的土地（1976年建的仓库），拟在2006～2007年期间全力开发这块土地。辽北日杂公司也有意转让这块地皮。

 

该土地占地面积60000平方米，双方商定价格为1000元/平方米，合计价款为6000万元。固定资产账面净值（仓库及土地）60万元，但经评估部门评估的仓库及土地价格为4000万元。

 

为了能在低税负的前提下，合理合法地顺利转让地皮，现提出以下两个不同转让方案，供辽北日杂公司选择。

 

方案一：直接转让土地

 

辽北日杂公司与大居房地产开发公司直接签订土地转让合同，则辽北日杂公司就这笔业务应负担的税费如下：营业税及附加：6000×5.5%＝330（万元）

 

印花税：6000×0.05%＝3（万元）

 

土地增值税：（6000－4000－330－3）×30%＝500.1（万元）

 

企业所得税：（6000－60－330－3－500.1）×33%＝1685.277（万元）

 

合计应纳税款：330＋3＋500.1＋1685.277＝2518.377（万元）

 

方案二：先投资入股，再转让

 

辽北日杂公司与大居房地产开发公司签订投资入股协议，以双方商定的土地价款6000万元投资入股大居房地产开发公司，合资联合开发这块土地。辽北日杂公司待合适时机时，再把所持有的股份转让出去。辽北日杂公司就这笔业务应负担的税费如下：

 

1.投资入股时

 

营业税：根据《财政部　国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号，以下简称“财税[2002]191号”）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

 

土地增值税：根据《财政部　国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：从2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

 

因此，辽北日杂公司投资入股时，应纳土地增值税=（6000－4000）×30%＝600（万元）。

 

企业所得税：根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

 

因此，辽北日杂公司投资入股时，应纳企业所得税＝（6000－60－600）×33%＝1762.2（万元）。

 

2.转让股份时

 

假定一年后，辽北日杂公司把所持股份以6000万元的价格转让给大居房地产开发公司，则所涉及的税费情况如下：

 

营业税：根据《财政部　国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：对股权转让不征收营业税。

 

企业所得税：根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）规定：企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。由于辽北日杂公司转让股权收入与股权投资成本相同，所以辽北日杂公司股权投资转让业务应纳的企业所得税为零。

 

辽北日杂公司先投资入股，再转让地皮行为，应纳税款合计为：1762.2＋600=2362.2（万元）。

 

方案分析

 

辽北日杂公司经过对比分析论证后，最终选择了方案二。

 

综上所述，对比两个纳税方案，可以看出“先投资入股，再转让”方案虽然比“直接转让土地”方案多纳企业所得税

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