二手房买卖如何操作才能省税！

　　购买二手房，除了需要缴纳国家规定的税费之外，还可能涉及中介费、过户费、公证费等各项费用。这些费用累计起来，是一笔不小的开支。那么，可不可以在税费上有省钱的法子？
　　
　　二手房交易涉及的税费
　　
　　住 宅：营业税、个人所得税、契税
　　
　　非住宅：营业税、个人所得税、契税、土地增值税和印花税
　　
　　《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　
　　省税的办法
　　
　　一、选择2年以上的住房
　　
　　根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）规定：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。
　　
　　以上得知，购买2年以上的普通住房营业税减免幅度最大。但营业税减免需把握两个标准。一是房屋购买时间标准。根据国税发〔2005〕172号文件规定：个人购买住房进行纳税申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间；个人将受赠、继承、离婚分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房时间确定；根据国家房改政策购买的共有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买的时间。二是普通住宅和非普通住宅的区分标准。根据《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.虽各地对普通住房认定标准不同，大多数将单套建筑面积不超过144平方米的住房作为普通住房。

土地政策——国土资发[2015]37号 关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知

贷款政策——中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知

政策操作——个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售免征营业税（陈志坚）

地方政策——深圳市地方税务局关于落实个人住房转让营业税政策的通知 
　　
　　二、首次购房出具无房证明
　　
　　根据《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）第一条第一款规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
　　
　　根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条第二款规定：“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
　　
　　首次购买普通住房的个人，可以向房地产主管部门申请查询家庭住房登记记录，并由其出具无房证明，如果当地不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，可以提交确实是首次购买普通住房的书面诚信保证，从而享受一定幅度的契税优惠。
　　
　　三、妥善保管相关有效凭据
　　
　　根据《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知 》（财税字〔1999〕278号）第四条规定：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
　　
　　注：个人转让房屋的时间，以销售发票上注明的时间为准。
　　
　　以上，纳税人符合自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件的，免征个人所得税。不符合上述政策的，应按“财产转让所得”缴纳个人所得税，具体有查验征收或核定征收两种征收方式。纳税人能够提供完整、准确的房屋原值凭证的，适用查验征收，否则适用核定征收。
　　
　　个人所得税（查验征收）=（计税价格-房屋原值-转让中缴纳的相关税费-合理费用）×20%
　　
　　注意事项：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
　　
　　可以扣除的住房装修费用需要符合三个条件：一是能提供实际支付装修费用的税务统一发票；二是发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致；三是按规定比例扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
　　
　　支付的住房贷款利息和手续费、公证费等费用，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
　　
　　个人所得税（核定征收）=计税价格×1%（具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。）
　　
　　例如：甲由于工作调动急需将一套满2年，不满5年的普通住宅以100万元的价格出售，该住宅购买时房屋原值为85万元，修装费用15万元，住房贷款利息等其他费用5万元。若选择查验征收，则甲只需缴纳个人所得税（100-85-85×10%-5）×20%=0.3万元；若无法提供房屋原值等费用凭证的，采用核定征收方式，则需缴纳个人所得税100×1%（具体参考各地标准）=1万元。
　　
　　四、分家析产税收有优惠
　　
　　分家析产是家庭房产分割转移的形式。分家析产，是指家庭成员通过协议的方式，根据共同议定的标准，将家庭共有财产予以分割，明确到各共有人各自所有的行为。
　　
　　根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号 ）第四条第一款规定：通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
　　
　　分家析产在契税方面，各地执行略有差异。以浙江为例，根据《浙江省财政厅关于家庭房产分割转移有关契税政策的通知》（浙财农税字〔2006〕14号）规定：分家析产不属于契税征收范围，不征收契税。
　　
　　五、房屋交换契税有优惠
　　
　　房屋交换是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：土地、房屋权属交换，交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，向多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方征收契税。
　　
　　例如：甲乙因单位调动有各自换房的需求。甲有一套房，价格80万，乙有一套房，价格100万，双方均无按揭和抵押。如果甲乙达成协议，甲再支付乙20万元房款，双方进行房屋互换。那么甲乙都享受契税的优惠，甲只需缴纳20×3%=0.6万元契税，乙不需要交纳契税。如果按照先卖再买的处理方法，甲则需缴纳契税100×3%=3万元，乙需缴纳契税80×3%=2.4万元（不考虑契税税率优惠）。