从万科取消毛坯房看开发商在土地增值税新政下的税务应对策略

本文主要想从带装修房谈开发商的经济利益的着眼点，及开发商如何通过提供带装修房应对国内的土地增值税新政。国内土地增值税实行四级超率累进税率，土地增值率的不同会对企业土地增值税的税率产生很大影响。而企业销售毛坯房和装修房两种情况下的增值率会有差异，就给税务筹划带来了空间。

我们可以用一个简单的数学模型来解释这个问题：
设房地产开发企业出售毛坯房的销售额为x ，未装修时可扣除成本为y， 装修费用为z，企业所得税税率为T，如企业带装修销售时同时增加售价和成本。

则企业对外销售产品时有如下两种方案：
方案一：企业出售毛坯房，销售额为X，可扣除成本为Y。

方案二：企业出售装修房，销售额为X＋Z，据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，从事房地产开发的纳税人对土地成本和开发成本可加计20％扣除，则可扣除成本为Y＋1.2Z。

两种情况下的增值率分别为：
方案一：（X-Y）/Y

方案二：[X＋Z- (Y+1.2Z)]/ (Y+1.2Z)＝(X-Y-0.2Z) /( Y+1.2Z)

毫无疑问，方案一的增值率一定大于方案案的增值率，即(X-Y)/Y >  (X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)

可见，企业出售装修房时的增值率较低。当增值率在临界点时，采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同，交纳的土地增值税自然就不同。

举例：假定某开发项目，毛坯房售价为8000万，可扣除成本为5000万（加计20％后）。现有两种销售方案可供选择：
方案一，按毛坯房出售，售价为8000万；

方案二，带装修出售，预计装修成本为1000万，平价装修不赚取利润，售价定为9000万。

现对两种方案应交土地增值税进行比较：
方案一应纳土地增值税为：
增值率＝（8000－5000）/5000＝60％，

应交土地增值税为：（8000－5000）×40％－5000×5％＝950万

方案二应交土地增值税为：
增值率＝（8000＋1000－5000-1000×1.2）/（5000＋1000×1.2）=45.16％

应交土地增值税为：（8000＋1000－5000-1000×1.2）×30％＝840万

方案二可少交土地增值税110万（950－840）。

因此，不论从企业自身经济效益角度，还是从社会责任角度出发，提供装修房都是未来考虑的一个好的发展方向，是房地产企业做大做强的必经之路。