产权式酒店的税务问题与对策

由于房地产市场的连续不景气，曾经风靡一时的全新的房地产投资模式——“产权式酒店”，大有卷土重来之势，吸引了不少投资者的关注与期盼。

所谓产权式酒店，是指投资者购买了酒店某一间客房的产权后，自己并不居住，而是委托给酒店管理公司经营以获取投资回报。开发商为了推销产权式酒店，往往抛出了这样诱人的广告：业主投资买房，统一由专业的酒店管理公司来经营管理，投资者的回报丰厚，除了100%的物业产权外，每年还有10%—30%的纯利回报给业主。

投资者被高额回报所诱惑的不在少数，见诸媒体的投资者与开发商的诉讼时有发生。作为开发商和投资者均应该理性分析产权式酒店模式的法律和税务问题，否则极有可能几败俱伤。

（一）产权式酒店的法律问题
产权式酒店并非什么新事物，它源于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，我国于上个世纪末首先从海南省进行了产权式酒店的探索。迄今为止，该模式的运行应该说还不很成熟，至少存在以下法律风险。
1、违反《商品房销售管理办法》，可能导致合同无效。
于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取“售后包租”的方式销售商品房，这就意味着在法律层面是不允许开发商以“售后包租”方式销售产权式酒店的，否则合同会无效。
2、酒店配套设施的共用权约定不明确，难以保障投资者权益。
酒店是一个具有综合服务功能的实体，除了客房以外，还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施。如果开发商不提供配套设施服务，而单个客房又无住宅或酒店的使用功能，就意味着客房不能获取任何收益。
3、在委托管理机制方面存在严重缺陷。
就目前产权式酒店的操作方式而言，由于投资回报不易操作、酒店公司财务不公开、投资退出机制不健全等因素影响，可能导致投资者虽然依约让渡了客房的使用权，但是根本无法从法律上保障自己的权益。

（二）产权式酒店的税务问题
产权式酒店在中国落地生根，最早是房产开发商借以融资、盘活资产的一种方式，它对于开发商而言不失为一种较好的营销策略，对促进房地产市场的发展有其积极的作用。由于它的固有缺陷，在开发商、投资者、酒店管理方以及税务机关监管等均存在涉税风险。
1、房产开发商
开发商将产权式酒店销售给投资者（业主），按照规定主要应该缴纳以下税金：
（1）营业税金及附加
根据《营业税暂行条例》规定，开发商需要缴纳5%的营业税。同时还需要缴纳城市建设维护税、教育费附加。

（2）企业所得税
根据国税发〔2006〕31号文等相关规定，开发商取得了销售的预收款即需要按照25%税率的预缴企业所得税。

（3）土地增值税
按照《土地增值税暂行条例》等相关规定，开发商销售产权式酒店给业主，需要缴纳土地增值税。

（4）印花税
根据“财税[2006]162号文”规定，销售产权式酒店而签定的购房合同应按产权转移书据0.05％缴纳印花税

2、投资者（业主）
（1）购买环节
A、契税
根据《契税暂行条例》的规定，投资者（业主）购买了产权式酒店，就应该缴纳3％-5%的契税。
B、印花税
投资者（业主）签订了购买产权式酒店的购房合同，应该缴纳0.05的印花税，还应按权利许可证照，按件交纳印花税五元。

（2）收取房租环节
业主（投资者）将所购买的产权式酒店委托酒店管理公司进行经营，并向其固定收取明年投资额10%以上的投资收益。对于这样的投资收益只能界定为出租房屋的租金收入。因此，主要涉税有：
A 营业税及附加
《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：
投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收5%的营业税。
同时按照相关规定还应该缴纳城市建设维护税、教育费附加。
B、房产税
根据《房产税暂行条例》规定，业主对外出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。
C、土地使用税
根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，对业主拥有的产权式酒店，应该按照《国有土地使用权证》所载面积征收土地使用税。
D、个人所得税
《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：
投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

【税率】：按照财税[2000]125号规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。
【计税依据】：按照国税函[2002]146号规定：
个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除相关费用。

3、酒店管理方
酒店管理方一般均是房地产开发商出资成立的管理酒店的公司，也有可能是开发商聘请的专业酒店管理公司。酒店管理公司承担着酒店经营管理的重要职责，它主要涉及以下税金：
（1）营业税金及附加
根据《营业税暂行条例》及相关规定，对酒店管理公司取得的经营收入，应该征收5%的营业税金以及相应的城建税、教育费附加。
（2）企业所得税
根据《企业所得税法》规定，酒店管理公司应该就其经营的净所得缴纳25%的企业所得税。
（3）代扣代缴投资者房租收入的个人所得税
根据《个人所得税法》相关规定，酒店管理公司是个人所得税的扣缴义务人，按照税法规定代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法定义务，必须依法履行。
（4）代扣代缴投资者（业主）的营业税、房产税、土地使用税
一般说来，主管税务机关均会要求酒店管理公司代扣代缴投资者（业主）应该缴纳的营业税、房产税、土地使用税。
A 面对主管税务机关没有政策依据的代扣代缴如果不执行，势必加深与税务机关的征纳矛盾；
B 如果代扣了投资者的相关税金，相当于直接减少了投资者的收益，也会加剧与投资者的对立。
因此，酒店管理公司是否代扣代缴投资者的营业税、房产税、土地使用税，如何应对主管税务机关、投资者，就显得十分尴尬，甚至处于两难的境地。

4、主管税务机关
由于购买产权式酒店的投资者均是自然人，主管税务机关如何有效征收投资者出租收入的营业税、房产税、土地使用税，不能说税务机关是束手无策，起码是成为了征管的难题之一。
（1）委托酒店管理公司代扣代缴
如果主管税务机关委托酒店管理公司代扣代缴，对强化这一部分税金的征管意义重大。但是没有充分的法律、政策依据，酒店管理公司很难履行代扣代缴职能，投资者已可能不认可这种没有法律、政策依据的代扣代缴。
（2）主管税务机关直接征收
面对人数众多的购买产权式酒店的投资者，主管税务机关直接征收的难度可想而知。不仅增大了征税成本，而且极有可能导致国家税款白白流失。
 从上述分析可知，产权式酒店模式对于开发商（含酒店管理方）、投资者以及主管税务机关都存在较多的税务问题。由于税收问题很可能导致开发商无法兑现对投资者收益回报的承诺，投资者的利益得不到有效保障，国家的税款也可能会有所流失，更有甚者完全有可能形成严重的社会不稳定因素。

（三）解决产权式酒店法律、税务问题的思考
产权式酒店这一新生事物，对于开发商及时回收资金、拓宽投资者的理财渠道，应该是一种有益的尝试。但是，也必须正视因产权式酒店而产生的法律、税务问题。为了寻求解决方法与措施，最大程度地保障开发商、投资者的权益，降低涉税风险，减少国家税款流失。笔者认为可以从以下两方面考虑：
其一，完善相关法律手续，降低法律风险。
1、开发商在产权式酒店的促销广告中应该“诚信为本”，不仅要宣传其投资收益的利好，而且要明确告知投资者所存在的涉税风险。
2、开发商在与投资者签订《商品房买卖合同》时，应严格执行《合同范本》，不能出现 “售后包租”以及类似的相关内容，以免造成违法合同。
3、开发商应该对酒店的餐饮、会所等娱乐休闲配套设施向投资者作出不予销售的承诺。产权式酒店在开业后，便将此产权抵押给银行，以作为对业主回报承诺的担保。
4、为了保证开发商能够实现关于投资收益的承诺，投资者应该同开发商签订《担保投资收益补充协议》，以保障投资者的权益。

其二，多角度防范涉税风险，以保障各方权益。
1、产权式酒店的《商品房买卖合同》签订后，开发商指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订《委托管理合同》，酒店管理公司以第三方的名义对投资回报作出承诺时，必须对相关税收政策进行明示，以免误导投资者。

2、投资者应该全面地、理性地分析产权式酒店的投资回报问题，特别是对占投资收益额近30%的涉税支出要有充分的考虑。

3、酒店管理方应该对自身经营的涉税风险有一个清醒的认识，对是否按照主管税务机关要求代扣代缴投资者相关税金要有一个明智的选择，并有解决问题的预案措施。

4、针对产权式酒店出现的如何征收投资者的相关税金（营业税、房产税、土地使用税）的现实问题，为了保障国家税款的不流失，建议国家税务总局出台有关税收政策，以利基层主管税务机关加强对这一部分税金的征管。
 
综上所述，对产权式酒店这种创新模式的认识，应进一步深化。我们应该不断研究与探讨在产权式酒店模式下如何降低开发商、投资者的涉税风险，如何完善和强化税收征管措施，探索和拓展其纳税筹划空间。所以，产权式酒店的优势对开发商、投资者而言不能简单总结为是一块可口的“馅饼”，它在法律、涉税等方面的风险也不能说就是“陷阱”。
 
提示：本文最早发表于2008年8月15日《中国会计报》的“税务筹划专版”，阅读时请参考最新财税政策。