转让不动产同时一并转让不动产上的固定资产（设备）如何进行税务处理？

转让不动产同时一并转让不动产上的固定资产（设备）如何进行税务处理？

【直接法规】

国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告

国家税务总局公告2011年第47号    2011.8.17

现就纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题公告如下：

纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。

纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额，未分别核算或核算不清的，由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。

本公告自2011年9月1日起施行。

《国家税务总局关于煤炭企业转让井口征收营业税问题的批复》（国税函[1997]556号）和《国家税务总局关于煤矿转让征收营业税问题的批复》（国税函[2007]1018号）中“对单位和个人在转让煤矿土地使用权和销售不动产的同时一并转让附着于土地或不动产上的机电设备，一并按‘销售不动产’征收营业税”的规定同时废止。

本公告施行前已处理的事项不再作调整，未处理事项依据本公告处理。

特此公告。

   【执行本文的关键】什么是不动产（含土地附着物）？

   【各种法规对不动产的定义】
        《担保法》第九十二条：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”

全国人大编写的《物权法释义》：“不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着物。”，“其他土地附着物指附着于土地之上的除房屋以外的不动产，包括桥梁、隧道、大坝、道路等构筑物，以及林木，庄稼等”。

《增值税条例》第十条：“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；

……

《增值税条例实施细则》第二十三条：“条例第十条第（一）项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。

前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。”

《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）：“九、销售不动产中的不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。”

前述所有法规对于建筑物或构筑物，土地附着物，都没有进一步规定。

《财政部国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税[2009]113号）：“《实施细则》第二十三条第二款所称建筑物，是指供人们在其内生产、生活和其他活动的房屋或者场所，具体为《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）中代码前两位为‘02’的房屋；所称构筑物，是指人们不在其内生产、生活的人工建造物，具体为《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）中代码前两位为‘03’的构筑物；所称其他土地附着物，是指矿产资源及土地上生长的植物。

以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通信、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。”

接下来的问题是“配套设施”是什么？建筑物和设备类固定资产如何区分？。

    【高手的意见】

无极小刀

附属设备或配套设施依附其（土地或建筑物-张国林注）上。附属设备或配套设施发挥的作用是对建筑物或者构筑物功能的有益补充和完善，具有不可割裂性。割裂以后建筑物或者构筑物总体功能受损，或原总体设计功能部分丧失，或原总体设计显现缺陷。附属设备或配套设施不是直接作用于生产，其功能是通过建筑物或者构筑物这个“载体”过渡体现出来的。

花房姑娘

象热电厂等销售地下管道征什么税呢？这属于定着物吗？江苏省地税局说是征收营业税的，合适否？

象地产企业销售精装修的房子，里面的马桶算附着的货物否？整体橱柜呢？空调，灯泡，被子和床呢？到底如何区分是定着还是附着呢？

文件有两个问题，象地产企业销房子的同时的彩电空调机等，实际上根本靠不上文件中说的财税[2009]9号文件的第二条中的任何一个，不是一般纳税人，不是自产货物，不是自己使用过的物品。

另外如果是纯粹的自然人销售二手房带着家电，家电本身作为非个体经营者的其他个人使用过的物品，这时反而是不征增值税税的。如何适用财税[2009]9号文？

   【本人观点】
         无论那门学科，在对其研究对象进行分类时，都会遇到一小部分中间地带，这时将无法进行分类。看过光线色谱的人都有此感吧，这时，我们该么办呢？笔者同意前面无极小刀的观点，分析其“不可割裂性”。于是：

1）为了合理区分建筑物和设备，在会计核算时应充分考量，“配套设施”与谁最直接相关。如：化工厂、热电厂的管道（不论地上或地下），若它们直接与设备相关，是设备组成部分，少了它们时，设备的功能是残缺的，则，它们是没备，进项也可能抵扣。又如：与建筑物相关的排水、排污管道等就应当是建筑物的组成部分。

笔者认为污水处理厂中，直接从污水处理设备上连接出来的承接已处理污水的管道（外购，不是现场浇筑的）是设备的延伸，应属于设备；而从污水处理池连接出来通向处理设备或排出口的管道（同前）则是建筑物的延伸，属于建筑物。（注意：它们一头连着设备，一头连着建筑物）

2）对于房开企业的精装房，应从另外一个角度考虑。
           首先，清装房是一个完整的产品，从未发生过货物购进抵扣问题，出售时也不存在有设备类固定资产问题，因此，精装房销售时一并作价的家俱等，最多只能认定为混合销售。

其次，如果房开公司以清包工形式外包精装房的装修工程，那么，根据财税[2006]114号规定，承包方“按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额”，这就表明房地产企业自行采购的电器设备、主要装璜材料均可直接计入开发成本，因而在精装房销售时，就不存在另外计税问题。

（注意：如果我们总是纠结于马桶、平板电视、壁挂式空调要安装，可作建筑物；立式电视、立式空调不安装，可作为设备。又走入了中间地带无法区分的死角，同时，精装房销售也失去了卖房的本义，还加卖设备了）

3）我们很明显可以看出，污水处理厂外购成品污水管道，在认定设备和建筑物时是处于中间地带的。这时，各地方税务主管部门可以自定义其“配套设施”吗？无极小刀认为：“按照现代行政法‘依法行政’的法制理念，一般类推都是被禁止的，对相对人不利的类推更是被绝对禁止的。行政自由裁量权是一种选择权，而不是事实认定权。国家税务总局《税收规范性文件制定管理办法》（总局令第20号）第十二条‘税收规范性文件由制定机关负责解释。制定机关不得将税收规范性文件的解释权授予本级机关的内设机构或下级税务机关。’”笔者认同此观点，各级税务机关无权擅自分类（即使税务部门从其功能上区分其属性，是符合常理的）。因此，会计的合理处理就变得十分重要了。

（借用了无极小刀和花房姑娘的智慧，一并致谢）

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