一年前为房企做的政策筹划分析，有了34号公告就更稳健了！

房地产开发企业拆迁旧房会计、税务处理相关联政策研讨
在原有房地产开发时如：旧城改造、城中村改造、土地使用权改变性质开发等。新的房地产项目一般都会遇到原房产或地上附着物的拆迁、补偿等问题。

应当分为几种情况：
1、政府拆迁政府补偿，
2、开发商拆迁政府补偿，
3、开发商拆迁开发商补偿，
4、开发商拆迁不需补偿。

前两种情况都不涉及房产项目的开发成本价值确定。后两种涉及到房地产项目开发成本价值确定。开发成本价值确定一方面影响到企业财务会计核算、记账方法；另一方面企业税收政策的使用可能影响到企业税收成本和财务成本的流出。

在财务处理方面企业拆迁旧房应为清理固定资产，下面我们做一个假设，假如被清理资产为原值240万元，累计折旧40万元，发生清理费用10万元，清理税金假设营业税5万元，清理收入20万元会计核算如下：
一、借：固定资产清理   200
        累计折旧       40
        固定资产减值准备0
      贷：固定资产          240

二、固定资产处理完毕，取得现金20。
       取得收入
    借：银行存款  20
       贷：固定资产清理  20
    发生的费用和税金
    借：固定资产清理  15
       贷：银行存款10
           应交税金-应交营业税  5
    结转损益，如果固定资产清理的余额在借方。
    借：营业外收入  195
      贷：固定资产清理  195
从这个结果我们看到，不考虑其他因素会计当期产生了营业外支出195万元，影响当年应纳税所得额195万元。
到了这里我想问一下大家，我们为什么要拆迁呢？显然，我们要进行房地产开发，那这部分支出是否为房地产开发的产品开发成本呢？这个我需要和大家进行探讨：

我们知道根据2009（31）号文中我们知道,开发产品计税成本支出的内容
1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
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2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
       
3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
       
4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
       
5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
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6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

学习2009（91）号文件我们知道：
第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
(一)取得土地使用权所支付的金额。
(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用。
(四)与转让房地产有关的税金。
(五)国家规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例》第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、七通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金，是指在护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、 (二)项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

通过对上述文字的理解我觉得，拆迁的价值有可能构成房地产开发成本的一部分，进一步我们对会计准则存货、固定资产、投资性房产都未对此行为作出明确。
假如拆迁原房产可以计入开发成本，按照假设行为我们做一下会计处理：
借：开发成本    200
   累计折旧     40
  贷：固定资产    240
借：开发成本  15
贷：银行存款 10
    应缴税金-营业税5

原资产价值计入了开发成本，当期没有形成营业外支出，当期应纳税所得额不变，但转化成为房地产开发收入实现年度的应纳税所得额的递减项目，形成了所得税时间性差异。
     
现在我们来看假设对土地增值税的影响，200万开发成本形成了土地增值税的扣除项目，按照与扣除成本负担率土地增值税30%左右的关系，可以形成抵扣项目60万元，算上加成可以达到72万。

贵公司一期、二期、三期都将遇到此问题，科学合理的处理很可能对贵公司开发项目产生影响，希望贵公司谨慎处理。谢谢!

2010年8月20日