在西班牙,通过资产交易(而非股权交易)进行的房地产买卖,应征收增值税或转让税(Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas),二者均由买方承担。另外,当交易适用增值税时,还应缴纳印花税(Actos Jurídicos Documentados),同样由买方承担。卖方通常则需承担城市土地增值税(Plusvalía municipal)。下文将简要介绍几种税费的主要征缴情况。
•增值税
通常情况下,首次转让房屋的增值税纳税人应缴纳增值税。增值税的标准税率为21%,适用于土地转让及房屋首次转让,而住宅类物业的首次转让则可享受10%的优惠税率。增值税由卖方代扣并由买方支付。
已连续使用两年以上的房屋首次转让,以及房屋二次转让和后续转让,均免征增值税,但须征收6%-11%的转让税(取决于物业所在地)。但是,若买方为应纳税人且有权享受全部或部分进项增值税扣除的,卖方在交易中可放弃上述豁免并向买方代扣增值税。放弃增值税豁免意味着反向征收(又称“反向征收机制”,即inversión del sujeto pasivo),即买方成为增值税纳税人并直接缴纳增值税,作为之后全部或部分的增值税扣除项目。卖方在交易中可以放弃增值税豁免的,所征收的全部或部分增值税可退还给买方。通常此种做法备受青睐,因为转让税始终是一项确定性成本。
根据37/1992号法律(《增值税法》)第7.1ºa)条,对于进行正常经营活动的企业(“经营中机构转让”),如果该企业将其全部资产转让给一个收购方,应免征增值税。根据该规定,向一个收购方出售相关不动产可以视为全部业务资产转让,因此免征增值税,但须依照该物业的公平市价征收6%-11%的转让税(取决于物业所在地)。
•转让税
转让税通常适用于免征增值税的资产交易,其税率为6%-11%。转让税是一类不可抵扣的增值税,是买方的一项额外成本。
因此,如上所述,当不动产交易须缴纳且不可豁免增值税,或者买方可豁免增值税但仍选择缴纳增值税时(满足特定条件,买方税费可抵扣),转让税将不再适用。
•印花税
印花税适用于一些特定文件,如在不动产登记处等部门登记的公证契据。因此,当登记于公证契据中的物业交易应缴纳且不可豁免增值税(包括放弃增值税豁免的情形)时,应对该交易征收税率为0.5%-3%的印花税(取决于物业所在地),由买方缴纳。
大多数地区通过了一项政策,即对放弃增值税豁免的物业交易征收较高的印花税,税率约为1.5%-3%。
适用转让税的物业交易将不再被征收印花税,因为两种税费不可兼容。
•城市土地增值税
若所转让城市土地有升值的潜力,则应对该交易征收城市土地增值税。税基按交易时土地登记价值(valor catastral)的百分比进行计算,具体取决于物业所在地及持有房屋的期限。但由于西班牙宪法法院此前宣布,该税种部分内容违法,因此现正处于法律审查阶段。
另外,通过股权交易进行的房地产买卖,原则上无需缴纳上述税款。但由于该交易中的资产属于不动产,双方应注意西班牙重编版《证券市场法》(由2015年10月23日第4/2015号西班牙皇家法令批准通过)第314条规定的反避税规则,该规则旨在打击欺诈性房地产间接交易。因此,一般情况下,若目标公司50%以上资产为西班牙当地房地产且并未用于经营活动,而交易完成时买方持有目标公司超过50%的权益,则该交易可被征收21%的增值税(住宅类物业适用10%的税率)或6%-11%的转让税,视具体情况而定。
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