天津市地方税务局公告2011年第3号 天津市地方税务局关于房地产开发经营业务企业所得税政策问题的公告

天津市地方税务局关于房地产开发经营业务企业所得税政策问题的公告

天津市地方税务局公告2011年第3号     2011-03-17

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号，以下简称《办法》）、《天津市地方税务局关于房地产开发经营业务有关企业所得税问题的公告》（天津市地方税务局公告2010年第3号）的规定，现就从事房地产开发经营企业的企业所得税征收方式改变后的政策衔接及有关问题公告如下：

　　一、原实行核定征收方式的企业，实行查账征收方式后，按以下方法进行税务处理

　　(一)对2011年1月1日以前未完工的项目，应按照查账征收方式计算缴纳企业所得税;已按照核定征收方式缴纳的企业所得税，应换算成应纳税所得额，按照本公告附件所列的纳税申报方法进行申报。

　　(二)对2011年1月1日以前已完工的项目，按照税法规定结算计税成本、结转销售收入的，并按照核定征收方式缴纳企业所得税的收入以及此部分收入对应的成本、营业税金及附加，不再重新计算应纳税所得额;改变征收方式后，取得的售房收入按照查账征收方式进行计算，其发生的成本，应按照该项目可售面积配比结算。

　　(三)对2011年1月1日以前已完工的项目，未按照税法规定结算计税成本、结转销售收入的或核定征收与查账征收期间的计税成本不能准确划分的，按照本公告第一条第(一)款的方法进行处理。

　　(四)对2011年1月1日以前实行核定征收企业所得税期间形成的亏损，凡项目已完工的，实行查账征收方式后不允许弥补;凡项目未完工的，经主管税务机关核实确属项目亏损的，可按照税法规定进行弥补。

　　(五)对2011年1月1日以前实行核定征收方式企业取得的售房收入，应在2010年度汇算清缴期内，结清应缴纳的企业所得税。汇算清缴后仍未结清核定征收方式期间应纳税款的，其该部分收入应纳的企业所得税按照查账征收方式进行计算。

　　二、收入的税务处理

　　(一)企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，按照本公告附件所列的纳税申报方法进行申报。

　　企业销售未完工开发产品的计税毛利率按照下列规定进行确定：

　　1.开发非经济适用房项目的，暂按25%确定;

　　2.开发经济适用房、限价房和危改房的，暂按3%确定。

　　(二)企业对经济适用房、限价房和危改房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送上述材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

　　(三)企业销售未完工开发产品，按照《办法》第六条的规定确认收入的，毛利率不得低于我市确定的计税毛利率。

　　(四)企业在年度纳税申报时，须出具已完工开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告或有资质的中介机构的鉴证报告以及税务机关需要的其他相关资料。

　　上述差异调整情况报告的基本内容应包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途;初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积;预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本;管理费用、销售费用、财务费用的归集情况等。

　　三、计税成本的核算

　　(一)企业应在开工之前合理确定成本对象,并报主管税务机关备案。凡2011年1月1日以前未备案的，应在2011年5月31日前进行补报。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变的，应征得主管税务机关同意，重新备案。

　　(二)开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

　　四、费用的税务处理

　　(一)企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。

　　企业取得预售收入前发生的招待费、广告费和业务宣传费支出，应在取得预售收入年度一次结转。

　　王骏点评——

　　取得预售收入前可能会发生招待费、广告宣传费这三费，比如基于联络客户的需要、培育市场的需要，但天津公告的意义在于，这些没有计税收入之前发生的三费可以累积到产生第一笔预售收入的年度共同按照年度标准扣除。

　　企业在项目完工前取得的预售收入已作为计算三项费用基数的，在开发产品完工后结转收入时，不得重复计算。

　　(二)对土地增值税清算补缴的税款，应按照《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)的原则进行处理，在项目开发各年度进行分摊。

　　国家税务总局公告2010年第29号评析 

　　国家税务总局公告2010年第29号点评

　　国税总局2010年公告29号学习体会

　　五、本公告涉及项目完工的标准，应严格按照《办法》第三条及《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）执行。

　　六、本公告自2011年1月1日起施行，2015年12月31日废止。天津市地方税务局《转发〈国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知〉的通知》（津地税所〔2008〕18号）同时废止。

　　特此公告。

　　附件：房地产开发企业纳税申报方法

房地产开发企业纳税申报方法

　　一、原实行核定征收房地产开发企业改为查账征收的纳税申报方法

　　(一)预缴申报：

　　实际利润额+房地产企业销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率-房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加-当年结转销售收入部分的原按核定征收方式缴纳企业所得税的应纳税所得额，填入《中华人民共和国企业所得税月(季)度纳税申报表(A类)》第4行“实际利润额”栏。

　　王骏点评——

　　很多企业基于所谓收入费用配比原则，没有将产生会计收入之前已经发生的营业税金及附加计入当期损益（会计处理上仅仅借记应交税费科目，贷记银行存款科目，也就是这些税金及附加没有在计算月（季）度会计利润时直接减除，本次公告允许在月（季）度预缴时作为“实际利润额”的一个附加减项处理。

　　当年结转销售收入部分的原按核定征收方式缴纳企业所得税的应纳税所得额=当年结转销售收入部分的原按核定征收方式缴纳的企业所得税额÷纳税年度适用税率

　　(二)汇算清缴申报：

　　1.房地产企业销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率-房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加，填入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》附表三《纳税调整项目明细表》第52行第3列“调增金额”。

　　2.当年结转销售收入部分的原按核定征收方式缴纳企业所得税的应纳税所得额，填入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》附表三《纳税调整项目明细表》第52行第4列“调减金额”。

　　二、实行查账征收房地产开发企业的纳税申报方法

　　(一)预缴申报：

　　实际利润额+房地产企业销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率-房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加-(开发产品完工后当年结转销售收入部分的未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率-当年结转销售收入部分的销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加)，填入《中华人民共和国企业所得税月(季)度纳税申报表(A类)》第4行“实际利润额”栏。

　　(二)汇算清缴申报：

　　1.房地产企业销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率-房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加，填入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》附表三《纳税调整项目明细表》第52行第3列“调增金额”。

　　2.开发产品完工后当年结转销售收入部分的未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率-当年结转销售收入部分的销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加，填入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》附表三《纳税调整项目明细表》第52行第4列“调减金额”。

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