存量房交易税收政策解读
国家税务总局菏泽市税务局纳税服务科 2021-11-18
为进一步优化营商环境，落实便民办税春风行动，菏泽市税务局制作了存量房交易税收政策一览表，
为广大纳税人提供更直观、更易理解的政策依据，方便交易双方查阅。
附件1：个人销售住房税收政策表.xlsx
附件2：个人销售非住房税收政策表.xlsx
附件3：房屋赠与税收政策表.xlsx
附件4：房屋继承税收政策表.xlsx
附件5：拆迁回迁税收政策表.xlsx
附件6：离婚析产税收政策表.xlsx
附件7：单位销售存量房税收政策表.xlsx
附件8：法院判决拍卖税收政策表.xlsx
附件9：投资改制重组税收政策表.xlsx
附件10：土地使用权转让税收政策表.xlsx
| 附件1：存量房交易税收政策表（个人销售住房） | |||
| 销售方涉及的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 增值税 | 个人购买不足2年的住房对外销售 | 全部价款和价外费用或评估价格÷（1+5%）×5% | 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税〔2016〕36号) |
| 个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售 | 免征 | ||
| 个人销售自建自用住房 | 免征 | ||
| 城市维护建设税 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，税率按市区、县城镇、其他分别为7%、5%、1%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） |
| 教育费附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为3%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
| 地方教育附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为2%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | |
| 个人所得税 | 能够提供完整，准确的房屋原值凭证 | 交易价格或评估价格（不含增值税）减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金（实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等）和有关合理费用（实际支付的贷款利息、装修费、手续费、公证费等）后的差额缴纳，税率20% | 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税发〔2006〕108号) |
| 不能提供完整，准确的房屋原值凭证 | 交易价格或评估价格核定征收率1% | 山东省地方税务局关于明确个人住房转让有关个人所得税问题的通知(鲁财税〔2006〕32号) | |
| 个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房 | 免征 | 财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字〔1999〕278号） | |
| 土地增值税 | 个人销售住房 | 暂免征收 | 财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税〔2008〕137号) |
| 印花税 | 个人销售住房 | 暂免征收 | |
| 购买方涉及的的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 契税 | 购买90平米（含）以下家庭唯一住房 | 依据交易价格或评估价格（不含增值税）减按1%税率缴纳 | 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知（财税〔2016〕23号 |
| 购买90平米以上家庭唯一住房 | 依据交易价格或评估价格（不含增值税）减按1.5%税率缴纳 | ||
| 购买90平米（含）以下家庭第二套改善性住房 | 依据交易价格或评估价格（不含增值税）减按1%税率缴纳 | 山东省财政厅山东省地方税务局关于公布我省契税适用税率的通知（鲁财税〔2013〕5号） | |
| 购买90平米以上家庭第二套改善性住房 | 依据交易价格或评估价格（不含增值税）减按2%税率缴纳 | ||
| 其他情况 | 依据交易价格或评估价格（不含增值税）按3%税率缴纳 | 山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定（山东省人民代表大会常务委员会公告第156号） | |
| 印花税 | 个人购买住房 | 暂免缴纳 | 财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税〔2008〕137号) |
| 附件2:存量房交易税收政策表（个人销售非住房） | |||
| 2021年11月 | |||
| 销售方涉及的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 增值税 | 以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额 | (全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5% | 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第14号) |
| 城市维护建设税 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，税率按市区、县城镇、其他分别为7%、5%、1%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） |
| 教育费附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为3%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | |
| 地方教育附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为2%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
| 印花税 | 签订房屋产权转让协议（合同）等 | 按合同记载金额计征，税率0.05%(2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收） | 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号 |
| 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | |||
| 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） | |||
| 个人所得税 | 能够提供完整，准确的房屋原值凭证 | 交易价格或评估价格（不含增值税）减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金（实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等）和有关合理费用（实际支付的贷款利息、装修费、手续费、公证费等）后的差额缴纳，税率20% | 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税发〔2006〕108号) |
| 不能提供完整，准确的房屋原值凭证 | 交易价格或评估价格核定征收率1% | 山东省地方税务局关于明确个人住房转让有关个人所得税问题的通知(鲁财税〔2006〕32号) | |
| 土地增值税 | 评估扣除：成交价或评估价扣除重置成本价×成新度折扣率、地价款、相关费用、转让环节税金 |  |
|
| 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字〔1995)48号） |
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| 发票扣除：成交价或评估价扣除发票所载金额并从购买年度起至转让年度每年加计5%扣除(对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数) | |||
| 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号） | |||
| 菏泽市地方税务局关于土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（[2017]1号） | |||
| 既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。 | 按交易价格或评估价格，征收率6% | ||
| 购买方涉及的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 契税 | 房屋所有权转移 | 按交易价格或评估价格（不含增值税）税率3% | 山东省财政厅山东省地方税务局关于公布我省契税适用税率的通知（鲁财税〔2013〕5号） |
| 山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定（山东省人民代表大会常务委员会公告第156号） | |||
| 印花税 | 签订房屋产权转让协议（合同）等 | 按合同记载金额计征，税率0.05% (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收） | 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号 |
| 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | |||
| 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
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| 附件3：存量房交易税收政策表（房屋赠与） | |||
| 2021年11月 | |||
| 赠与方涉及的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 增值税 | 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹 | 免征 | 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号） |
| 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人 | |||
| 无偿赠与其他人的 | 视同销售 | ||
| 城市维护建设税 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，税率按市区、县城镇、其他分别为7%、5%、1%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） |
| 教育费附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为3%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | |
| 地方教育附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为2%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
| 个人所得税 | 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹 | 不征收 | 财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税[2009]78号） |
| 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人 | |||
| 无偿赠与其他人的 | 视同销售 | 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税发〔2006〕108号) | |
| 山东省地方税务局关于明确个人住房转让有关个人所得税问题的通知(鲁财税〔2006〕32号) | |||
| 土地增值税 | 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 | 免征 | 财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税〔2008〕137号) |
| 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字〔1995)48号） |
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| 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号） | |||
| 赠与其他人的 | 视同销售 | 菏泽市地方税务局[2017]1号公告 | |
| 印花税 | 房产赠与协议（合同）等 | 按评估价格计征，税率0.05%(2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收） | 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号 |
| 受赠方涉及的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 个人所得税 | 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹 | 不征收 | 财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税[2009]78号） |
| 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人 | |||
| 无偿受赠的其他人 | 按房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值或评估价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额，按照“偶然所得”项目缴纳个人所得税，税率20%（不得核定征收） | 财政部 国家税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告（财政部 税务总局2019第74号公告） | |
| 受赠人转让受赠房屋的 | 按转让受赠房屋的收入或评估价格，减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，税率20% | 财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税[2009]78号） | |
| 契税 | 房屋赠与 | 按评估价格（不含增值税）计征，税率3% | 国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知(国税发〔2006〕144号) |
| 印花税 | 房产赠与协议（合同）等 | 税率0.05%(2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收） | 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号 |
| 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | |||
| 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
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| 附件4：存量房交易税收政策表（房屋继承） | |||
| 2021年11月 | |||
| 被继承方涉及的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 增值税 | 房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权 | 免征 | 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号） |
| 继承方涉及的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 个人所得税 | 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹 | 不征收 | 财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税[2009]78号） |
| 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人 | |||
| 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人 | |||
| 受赠人转让受赠房屋的 | 以转让受赠房屋的收入或评估价格，减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，税率20% | ||
| 契税 | 法定继承人继承土地、房屋权属 | 免征 | 中华人民共和国契税法 |
| 非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为 | 3%缴纳 | 国家税务总局关于当前契税政策执行中若干具体问题的操作意见（农便函〔2006〕28号 ） | |
| 印花税 | 房产赠与协议（合同）等 | 税率0.05%(2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收） | 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号 |
| 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | |||
| 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
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| 附件5：回迁人取得回迁房产时涉及的税费 | ||||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 | |
| 2021年9月1日前 | 市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋 | 购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税; 购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。 | 财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（财税〔2012〕82号） | |
| 契税 | 山东省财政厅、山东省地方税务局、山东省住房和城乡建设厅转发《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》的通知（鲁财税〔2016〕4号） | |||
| 市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换 | 不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税; 缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 | 关于明确契税有关政策的通知（鲁财税[2017]1号 | ||
| 单位的土地、房屋被县级以上人民政府征收后，重新承受土地、房屋权属 | 其成交价格不超出货币补偿的、或者不缴纳产权调换差价的，对重新承受的土地、房屋权属免征契税； 超过补偿的、或者需要交纳产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 | |||
| 2021年9月1日后 | 纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿用以重新购置土地、房屋 | 成交价格不超过货币补偿的，免征契税;成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。 | 中华人民共和国契税法 | |
| 纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择产权调换而重新承受土地、房屋权属 | 不交纳产权调换差价的，免征契税;交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。 | 山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定（山东省人民代表大会常务委员会公告第156号） | ||
| 印花税 | 对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税 | 免征 | 财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税〔2013〕101号） |
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| 回迁人转让回迁房产时涉及的税费 | ||||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 | |
| 增值税 | 回迁人将回迁的住房或非住房转让 | 参照《个人销售住房》、《个人销售非住房》和《单位销售不动产》的相关要求处理 | ||
| 城建税及附加 | ||||
| 土地增值税 | ||||
| 印花税 | ||||
| 个人所得税 | ||||
| 附件6：存量房交易税收政策表（离婚析产） | |||
| 2021年11月 | |||
| 取得析产时涉及的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 个人所得税 | 通过离婚析产的方式分割房屋产权，个人因离婚办理房屋产权过户手续的 | 不征收 | 国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知 （国税发〔2009〕121号） |
| 《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号） | |||
| 契税 | 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属 | 免征 | 中华人民共和国契税法 |
| 夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的 | 免征 | 《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》财政部 税务总局公告2021年第29号 | |
| 转让析产时涉及的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 个人所得税 | 个人转让离婚析产房屋的 | 所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率（20%）缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。 | 国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知 （国税发〔2009〕121号） |
| 符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，免税。其购置时间按照离婚财产分割行为前的购房时间确定 | 《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号） | ||
| 增值税 | 参照《个人销售住房》和《个人销售非住房》的相关要求处理 | ||
| 城建税及附加 | |||
| 土地增值税 | |||
| 印花税 | |||
| 附件7：销售方涉及的税费 2021年11月 |
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| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 | |
| 增值税 | 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产 | 可以选择适用简易计税方法 | (全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%征收率 | 该计算方法为预缴环节，适应于二手房窗口办理业务（不动产所在地预缴税款）使用。 |
| 选择适用一般计税方法的 | (全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%预征率 | |||
| 一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产 | 可以选择适用简易计税方法 | 全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%征收率 | 纳税人应按照此计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税 | |
| 选择适用一般计税方法的 | 全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%预征率 | |||
| 一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产 | 适用一般计税方法 | (全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%预征率 | 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第14号) | |
| 一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产 | 全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%预征率 | |||
| 小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产 | (全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%征收率 | |||
| 小规模纳税人转让其自建的不动产 | 全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%征收率 | |||
| 城市维护建设税 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，税率按市区、县城镇、其他分别为7%、5%、1%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | |
| 教育费附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为3%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | ||
| 地方教育附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为2%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） | |
| 土地增值税 | 评估扣除：成交价或评估价扣除重置成本价×成新度折扣率、地价款、相关费用、转让环节税金 | |
财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字〔1995)48号） |
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| 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号） | ||||
| 发票扣除：成交价或评估价扣除发票所载金额并从购买年度起至转让年度每年加计5%扣除(对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数) | ||||
| 菏泽市地方税务局关于土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（[2017]1号） | ||||
| 既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。 | 按交易价格或评估价格，征收率6% | |||
| 印花税 | 签订房屋产权转让协议（合同）等 | 按合同记载金额计征，税率0.05% (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收） | 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号 | |
| 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | ||||
| 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
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| 购买方涉及的税费 | ||||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 | |
| 契税 | 房屋所有权转移 | 按交易价格或评估价格（不含增值税）税率3% | 山东省财政厅山东省地方税务局关于公布我省契税适用税率的通知（鲁财税〔2013〕5号） | |
| 山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定（山东省人民代表大会常务委员会公告第156号） | ||||
| 印花税 | 签订房屋产权转让协议（合同）等 | 按合同记载金额计征，税率0.05% (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收） | 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号 | |
| 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | ||||
| 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
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| 附件8：存量房交易税收政策表 | |||
| （法院判决拍卖） | |||
| 2021年11月 | |||
| 原房屋所有人涉及的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 增值税 | 法院判决住房转让或非住房转让 | 参照《个人销售住房》、《个人销售非住房》和《单位销售不动产》的相关要求处理 | |
| 城建税及附加 | |||
| 土地增值税 | |||
| 印花税 | |||
| 个人所得税 | 个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除（计算税率20%）；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。 | 《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2007〕1145号） | |
| 新房屋所有人涉及的税费 | |||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 |
| 契税 | 购买90平米（含）以下家庭唯一住房 | 依据法院判决的房地产价格、法院拍卖的价格、法院委托拍卖的价格、评估价格（不含增值税）减按1%税率缴纳 | 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知（财税〔2016〕23号 |
| 购买90平米以上家庭唯一住房 | 依据法院判决的房地产价格、法院拍卖的价格、法院委托拍卖的价格、评估价格（不含增值税）减按1.5%税率缴纳 | ||
| 购买90平米（含）以下家庭第二套改善性住房 | 依据法院判决的房地产价格、法院拍卖的价格、法院委托拍卖的价格、评估价格（不含增值税）减按1%税率缴纳 | 山东省契税征收规定（山东省人民政府令第91号） | |
| 购买90平米以上家庭第二套改善性住房 | 依据法院判决的房地产价格、法院拍卖的价格、法院委托拍卖的价格、评估价格（不含增值税）减按2%税率缴纳 | 山东省财政厅山东省地方税务局关于公布我省契税适用税率的通知（鲁财税〔2013〕5号） | |
| 其他情况 | 依据法院判决的房地产价格、法院拍卖的价格、法院委托拍卖的价格、评估价格（不含增值税）按3%税率缴纳 | ||
| 印花税 | 个人购买住房 | 暂免缴纳 | 财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税〔2008〕137号) |
| 附件9：存量房交易税收政策表（单位销售不动产） | ||||
| （投资、改制重组） | ||||
| 2021年11月 | ||||
| 投资方涉及的税费 | ||||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 | |
| 增值税 | 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产 | 可以选择适用简易计税方法 | (全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%征收率 | 该计算方法为预缴环节，适应于二手房窗口办理业务（不动产所在地预缴税款）使用。 |
| 选择适用一般计税方法的 | (全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%预征率 | |||
| 一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产 | 可以选择适用简易计税方法 | 全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%征收率 | 纳税人应按照此计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税 | |
| 选择适用一般计税方法的 | 全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%预征率 | |||
| 一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产 | 适用一般计税方法 | (全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%预征率 | 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第14号) | |
| 一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产 | 全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%预征率 | |||
| 小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产 | (全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷（1+5%）×5%征收率 | |||
| 小规模纳税人转让其自建的不动产 | 全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%征收率 | 国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（国家税务总局公告2011年第13号） | ||
| 纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人 | 不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。 | |||
| 城市维护建设税 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，税率按市区、县城镇、其他分别为7%、5%、1%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | |
| 教育费附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为3%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | ||
| 地方教育附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为2%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
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| 土地增值税 | 评估扣除：成交价或评估价扣除重置成本价×成新度折扣率、地价款、相关费用、转让环节税金 | |
财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字〔1995)48号） |
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| 发票扣除：成交价或评估价扣除发票所载金额并从购买年度起至转让年度每年加计5%扣除(对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数) | ||||
| 既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。 | 按交易价格或评估价格，征收率6% | |||
| 企业整体改制、企业合并、企业分立、单位或个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业 | 暂不征土地增值税（不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形） | 关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告（财政部 税务总局公告2021年第21号） | ||
| 印花税 | 签订房屋产权转让协议（合同）等 | 按合同记载金额计征，税率0.05% (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收） | 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号 | |
| 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | ||||
| 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
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| 被投资方涉及的税费 | ||||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 | |
| 契税 | 企业改制 | 整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%，且改制(变更)后公司承继原企业权利、义务的，对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 | 财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告 （财政部 税务总局公告2021年第17号） |
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| 事业单位改制 | 事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资(股权、股份)比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。 | |||
| 公司合并 | 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。 | |||
| 公司分立 | 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。 | |||
| 企业破产 | 企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税;与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。 | |||
| 资产划转 | 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。 母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。 |
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| 债权转股权 | 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 | |||
| 划拨用地出让或作价出资 | 以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。 | |||
| 公司股权(股份)转让 | 在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份)，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 | |||
| 印花税 | 签订房屋产权转让协议（合同）等 | 按合同记载金额计征，税率0.05% (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收） | 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号 | |
| 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | ||||
| 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
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| 附件10：土地使用权交易税收政策表 | ||||
| 销售方涉及的税费 | ||||
| 2021年11月 | ||||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 | |
| 增值税 | 以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额 | (全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5% | 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第14号) |
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| 城市维护建设税 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，税率按市区、县城镇、其他分别为7%、5%、1%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | |
| 教育费附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为3%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | ||
| 地方教育附加 | 实际缴纳增值税的情况下 | 按实际缴纳的增值税额计征，费率为2%（2019.1.1至2021.12.31期间减半征收） | 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） | |
| 个人所得税 | 能够提供完整，准确的房屋原值凭证 | 交易价格或评估价格（不含增值税）减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金（实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等）和有关合理费用（实际支付的贷款利息、装修费、手续费、公证费等）后的差额缴纳，税率20% | 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税发〔2006〕108号) | |
| 不能提供完整，准确的房屋原值凭证 | 交易价格或评估价格核定征收率1% | 山东省地方税务局关于明确个人住房转让有关个人所得税问题的通知(鲁财税〔2006〕32号) | ||
| 土地增值税 | 取得土地使用权后，未进行开发即转让的 | 允许扣除额：地价款、缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金 | 四级超率累进税率 | 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号） |
| 取得土地使用权后，将生地变为熟地的 | 允许扣除额：地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本、加计开发成本20%、转让环节缴纳的税金 | |
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| 取得土地使用权后，进行房地产开发建造的 | 按房地产开发业务相关规定处理 | |||
| 印花税 | 签订土地使用权转让协议（合同）等 | 按合同记载金额计征，税率0.05% (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收） | 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号 | |
| 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | ||||
| 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
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| 购买方涉及的税费 | ||||
| 税种 | 类型 | 计税方法 | 政策依据 | |
| 契税 | 土地使用权转让 | 按交易价格或评估价格（不含增值税）计征， 税率3% | 山东省契税征收规定（山东省人民政府令第91号） | |
| 山东省财政厅山东省地方税务局关于公布我省契税适用税率的通知（鲁财税〔2013〕5号） | ||||
| 以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的 | 由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税 | 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知（财税〔2016〕23号 | ||
| 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的 | 承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税 | |||
| 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的 | 承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税 | |||
| 土地使用权出让的 | 计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。 | |||
| 土地使用权互换的 | 互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税 | |||
| 印花税 | 签订土地使用权转让协议（合同）等 | 按合同记载金额计征，税率0.05% (2019年1月1日至2021年12月31日期间对增值税小规模纳税人减半征收） | 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税〔2006〕162号 | |
| 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税〔2019〕13号） | ||||
| 山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知（鲁财税[2019]6号） |
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