渝地税发[2013]189号 重庆市地方税务局关于房地产开发企业填列所得税年度纳税申报表有关事项的通知
重庆市地方税务局关于房地产开发企业填列所得税年度纳税申报表有关事项的通知
渝地税发[2013]189号 2013.12.19
各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：
为了规范房地产开发企业所得税年度纳税申报表填写，解决房地产开发企业预售收入、预计毛利和结算毛利在企业所得税年度纳税申报表中填列问题，现将房地产开发企业年度所得税纳税申报表有关填列事项通知如下,请遵照执行。
一、关于房地产开发企业预售收入首次发生年度申报表填列事项的说明
（一）将本年度新发生的税收上确认的预售收入金额，填入附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”；
（二）将附表一（1）第16行的填列金额，同时填入附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”；
说明：此处填列只为预售收入作为业务招待费和广告费税前扣除限额的计算基数，对应纳税所得额没有影响。
二、关于预售收入首次发生年度以后相关年度申报表填列事项的说明
（一）将本年度新发生的税收上确认的预售收入金额减除以前年度已按税法确认收入而在本年度得以按会计准则或制度确认收入部分，将其差额填入附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”。如果差额为负数，此行填负数。
说明：文件规定“收入调整数据”=本年度预收收入-本年度会计收入（该会计收入的转回以以前年度税法预售收入为限）= A
实质：
1、本年度新增预售收入部分按第一条处理；
2、对以前年度已确认预售收入本分，如果本年对起按会计要求确认了收入，应做跟第一条相反的调整。
（二）将附表一（1）第16行的填列金额加上本年会计上确认的收入与结转开发成本的差额（即会计确认的毛利），将其合计数填入附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”。
说明：文件规定“成本调整数据”
= 上述第一点调整数A + 会计确认的毛利
=（新增预售收入-会计收入）+（会计收入- 会计成本）
=新增预售收入- 会计成本
三、关于附表三《纳税调整项目明细表》有关填列事项的说明
（一）第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”中第3列“调增金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的税收上确认的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润金额；
说明：预计利润率调整金额=新增预售收入*预计利润率=新增预售收入-预售成本
（二）开发产品完工结算后，将其预计毛利与实际毛利的差额填写在附表三第54行（七）“其他”（调增或调减）。
说明：
1、“其他”调整金额=预计毛利-实际毛利=（预售收入-预售成本）-（会计收入-会计成本）
=会计成本-预售成本（正数表示调减，负数表示调增）
2、这里的会计收入只是以前预售收入预计了毛利的收入；
3、该条与第二点第二条合计调减数=（会计成本-预售成本）+（新增收入-会计成本）
=新增收入（冲第二条新第一点增预售部分）- 原预售成本（第一条第二点预售成本做相反调整）。
附件：房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例
某房地产公司适用计税毛利率为15%，2009—2012年销售收入及成本如下：
年度 预售收入 会计开发产品收入 会计开发产品成本
2009 8000（项目一） 0 0
2010 10000（项目二） 4000 3200
2011 0 10000（2009年预售收入4000，2010年6000） 8480（项目一成本3200，项目二成本5280）
2012 0 4000 3520
1、2009年度所得税纳税申报表填写：
视同销售收入=8000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写8000；同时计入视同销售成本8000，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写8000；附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1200。
2、2010年度所得税纳税申报表填写：
视同销售收入=6000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写6000；视同销售成本＝6800，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写6800；附表三52行“预计利润”=1500，调增1500，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1500。
3、2011年度所得税纳税申报表填写：
视同销售收入=-10000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-10000；视同销售成本＝－8480，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-8480；附表三52行“预计利润”=0，调增0，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=0。项目一已完工结算，实际毛利率为20%，实际毛利额=1600,差额=400，附表三第54行（七）“其他”调增400。
4、2012年度所得税纳税申报表填写：
视同销售收入=－4000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-4000；视同销售成本＝－3520，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-3520；附表三52行“预计利润”=0，调增0。项目二已完工结算，实际毛利率为12％，实际毛利额=1200,差额=－300，附表三第54行（七）“其他”调减300。
