税计划网站 第686页
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承包工程项目的税收筹划案例
在一般情况下，很多工商承包工程项目往往是签订一个总承包合同，不再具体细分机器设备、建筑材料和其他相关的项目，也不分别核算。因此，税务机关依照有关规定以总承包价款而不是剔除机器设备、建筑材料的价款来计征营业税和所得税，外国承包商感到税负很重。依据《关于对外商承包工程作业和提供劳务代为采购或代为制造的机器设备、建筑材料的价款准予从承包业务收入中适当扣除计算征税问题的通知》的规定，我们可以为外国承包商进行代理筹划。 该规定是：在中国境内承包工程作业或劳务项目所需用的机器设备、建筑材料，凡符合下列各项条件的，其价款准予...
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房地产公司物业管理费的税收筹划
很多大酒店、房地产公司的客户主要是租用办公用房的公司和一年以上的固定客户，其客房收入中有相当一部分是代收有关部门的物业管理费，如水费、电费等。根据国家税务总局（1998年）有关文件规定：物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”中的“代理”业务，因此对物业管理企业代收有关部门的费用，不计征营业税，对其从事此项业务取得的手续费应当征收营业税。 因此，大酒店、房地产公司若能将此部分物业管理费单独核算，并与客户签订委托代缴物业管理费的标准合同，也就是将自己、客户、...
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房地产开发增加扣除额是节税关键
目前，房地产业在激烈的市场竞争中价格仍居高不下，其原因很多，而土地增值税则是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及到土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低、应缴土地增值税最少、所获利润最佳，是房地产开发商应当认真考虑的问题。 税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税...
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土地增值税筹划谨防“触礁”
A房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。A公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元，可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（不含土地增值税）。当地契税税率为3%。 A公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下： 增值额：5500－3000＝2500万元； 增值率：2500÷3000×100%＝83%；...
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二手房交易避税手段分析及对策
房地产税收是目前税收征管的热点、难点之一，其中二手房交易税收控管是落实房地产税收政策的重要部分。个别人和房地产中介也采取了一些避税策略，这在一定程度上造成二手房交易的营业税、个人所得税、契税等税收的流失。 避税方式及风险分析 当前，二手房交易中主要存在着“高买低报”、延期过户、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。无论是对买方还是卖方，这些所谓避税方式都存在着较大的法律风险、市场风险和政策风险。 1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚...
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房地产企业：谨慎筹划土地增值税
近一段时间以来，有关土地增值税的税收政策引起一些房地产公司及购房者的关注，笔者根据国家有关土地增值税的相关法规，对房地产企业规划土地增值税提出如下建议。 土地增值税的税收筹划空间很小 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，目前可以收集到及可选用的不征、免征、暂免以及减征土地增值税的政策不是很多，归纳起来主要有以下三个方面内容。 一、不征收土地增值税的对象，包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为和房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，产权未发生转移的，不征收土地增...
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房地产筹划思路的案例
甲房地产开发公司成立于2002年，投资人为赵某和陆某。经有权部门批准，甲公司准备在自有土地上开发50套住宅对外销售，每套住宅预计平均售价为60万元，预计销售总额为3000万元（60万元×50套），取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本约为1600万元，除相关税费以外的其他支出约为300万元（假定可在企业所得税税前扣除200万元）。在开始经营之前，甲公司对开发项目预计应负担的税费及收益进行了测算（计算土地增值税时，开发土地和新建房及配套设施的销售费用、管理费用、财务费用，按取得土地使用权所支付的金额以及开发土地...
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农场新建面粉厂的税务筹划策略分析
《增值税暂行条例》第十五条规定，农业生产者销售的自产农产品免征增值税。《增值税暂行条例实施细则》第三十五条明确了条例第十五条规定的部分免税项目的范围：第一，农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。第二，农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。第三，农产品，是指初级农产品，具体范围由财政部、国家税务总局确定。财政部、国家税务总局《关于印发〈农业产品征税范围注释〉的通知》（财税[1995]52号）根据细则的规定，对农业产品的征税范围进行了分类列举和明确。农业生产者销售的自产农业产品，是指直接从事植物的种植、...
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房屋出租缴税分算、合算如何更为节税
根据相关税收政策和北京市地税局出台的征管规定，个人出租房产，房主可以自愿选择分税种计征方式或者按综合征收率计征方式计算缴纳税款。那么究竟房屋出租缴税是分算还是合算更为节税呢？我们通过下面这个案例进行一下分析。 某住户拥有一套已经建好并居住了30多年的两居室，有意出租，同时计划将房屋修缮一新。现在有两个承租人有意向租下这套房子，一个是商贸公司，初定月租为2500元；另一个是个人（用于居住），初定月租为2000元。 在按照综合征收率缴税方式下，如果李先生将房屋租给商贸公司，每月应纳税款2500×5%...
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企业集团公益性捐赠的税收筹划
【摘要】 本文通过在汶川大地震中某企业集团进行捐赠的真实案例，阐述了企业集团进行公益性捐赠的税收筹划过程，体现了税收筹划对企业集团的重要性。 公益性捐赠，是企业承担社会责任的一项重要内容，也是企业提升社会形象的重要途径。因此，在现代社会里，大多企业都非常重视公益性捐赠来回报社会。国家为了提倡和鼓励企业开展公益性捐赠活动，也制定了许多保护和鼓励企业进行公益性捐赠的政策，其中允许所得税前扣除就是一项非常具体、有效的政策，对企业开展公益性捐赠产生重大且深远的影响。 2008年汶川大地震发生后，某企业集团决...
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某房地产开发企业土地增值税筹划方案
土地增值税筹划的基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值越多，税率越高。 在进行筹划时，增值额很关键。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。税法规定的扣除项目有五部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%.纳税人需特别注意的是：税...
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契税税收筹划案例分析
《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号，以下简称“184号文件”）对企业合并、分立、股份制改造等事项，制定了一些契税优惠政策，并明确优惠政策执行到2005年底。为了继续支持企业改组改制，《财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税[2006]41号）将184号文件的执行期限延长至2008年底。此后，《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》（国税函[2006]844号，以下简称“844号文件”）对部分优惠政策进一步...
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房产税税收筹划实例分析
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房产税的税率，依照房产原值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金计算缴纳的，税率为12%。 示例一：改出租为转租 A公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋建于上世纪70年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元。2006年，该...
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房地产业土地增值税筹划思路及实例分析
按照国家税务总局发布的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”（国税发[2006]187号），从2月1日起，全国各地区对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。因此对于房地产开发企业而言土地增值税的纳税筹划尤为重要。根据我国现行土地增值税的纳税特点及国家的相关法律法规，土地增值税筹划的基本思路是合理合法地控制增值额以适用低税率或享受免税待遇。 一、“起征点”筹划法 根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20...
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自用房产应纳房产税的税收筹划
税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%至30%后的余值按1.2%的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。 一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小 税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适...
