安居工程财税如何处理？

　　近年来一些地市的政府根据当地城市的规划等需求，要求建设生态移民安居工程，那么建设的安居工程财税如何处理呢?那我们认为这里没有统一的答案，需要根据不同的拿地模式，建设形态来区分处理：

　　模式一：政府将土地划拨给房地产公司

　　1、立项开发建设：

　　政府将土地划拨给房地产公司，那么该安置房则以房地产公司立项，后续自然由地产公司开发建设，建成后销售给政府指定的安置居民。

　　2、购置安置房的资金流：

　　一般在这种情况下，政府会将应支付给安置居民的土地及拆迁补偿款代居民支付给地产公司，当然，政府也可以将该土地及拆迁补偿款直接发放给安置居民，然后安置居民再以购房的形式将款项交给地产公司做为购房款。

　　3、成本归集：

　　地产公司开发建设，建房过程中发生的相关建设成本当然也归集在地产公司名下，取得的总包等建安发票抬头当然也应该是地产公司的名称。

　　4、税费交纳：

　　在这种模式下，由于土地在地产公司名下，那么地产公司销售安置房应按照正常的不动产销售模式缴纳相关税费。

　　模式二：政府出资成立项目公司

　　1、立项开发建设：

　　如果政府要建设该安居工程，同时政府牵头出资成立项目公司，将土地划拨给政府成立的项目公司，那么后续则以项目公司的名义立项开发建设。

　　2、后续安置房的财务核算及纳税：

　　在该种模式下，虽然是由政府出资成立，但该项目公司也等同于一个独立的地产公司，产生的安置房收入，发生的相关建设成本当然也都归集在该项目公司名下，做为一个独立的核算对象进行财务核算，并进行纳税申报缴纳相关税费。

　　模式三：以村委会名义立项报建

　　1、安居工程的立项：

　　该安居工程由居民所在的村委会代表村民，以村委会的名义立项，即该前期的立项以及报批报建都在村委会名下。

　　2、安居工程的建设：

　　一般情况下，村委会由于接触的项目开发比较少，对相关的开发业务全流程以及建设、质量把关等问题不是很熟知，通常会委托专业的房地产开发公司进行项目的代建。

　　3、安居工程的财务核算

　　由于该安居工程是地产公司接受委托代建，那么相关的财务核算应在村委会名下而不是地产公司名下，相关的收入成本也应归集在村委会名下，相应的总包等建设成本发票也应开给村委会，由村委会进行安居工程的核算。

　　4、项目移交及后续产权证的办理：

　　由于该项目立项在村委会名下，委托地产公司进行代建，待项目开发建设竣工验收后，由地产公司整体移交给村委会，同时，由政府分别给村民办理房屋产权登记。

　　5、地产公司委托代建的条件：

　　(1)土地使用权归村委会所有，所有项目报批报建手续都在村委会名下。

　　(2)项目建设资金由村委会提供，地产代建方不垫资;

　　(3)签署代建协议，地产代建方仅收取管理费用或者相关服务费。

　　(4)建设施工发票直接开给村委会。

　　6、地产公司委托代建的涉税及账务处理：

　　(1)涉税：

　　符合上述模式的代建行为，地产代建方应就取得的代建管理费或者服务费按“商务辅助服务---经纪代理”缴纳6%的增值税(一般纳税人)及附加税，同时将代建管理费确认收入，同时根据企业的应纳税所得额，按照25%(或者企业享受的优惠税率)缴纳企业所得税。

　　(2)账务处理：

　　村委会转入代建方的建设款项只需计入代建方往来科目即可，即：“其他应付款--代建***安居工程”，同时，代建方支付给实际建设施工企业的建设款应冲减该往来科目，最终剩余部分即为代建方管理费，结转确认代建方的收入并缴纳相关税费。

　　在实务中，也会存在各种乱象，比如安居工程由地产公司代建，土地及项目立项、报批报建都在政府名下，但后来由于各种原因，政府不负责该项目的收入成本核算，也不负责后续的增值税及土地增值税的缴纳，造成了土地与房屋建设分离的情形，使得企业后续在项目核算及纳税方面处于被动，甚至无所下手的局面。

　　建议实务中，地产企业在接手此类安居工程的前期，一定要和政府等相关部门做好沟通和协调，确保后续可以按正常的开发或者代建模式进行相应的财税及税务处理，在开发建设过程中就相关合同签署、账务处理及合规票据提供等细节问题，认真区别处理，以免业务与账务处理相背离，给企业造成不必要的涉税风险。

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