房开商品房销售折让的涉税处理

　　例：甲房地产开发公司某开发项目商品房备案价2万元/㎡，2023年市场行情不景气，其他房开公司的周边项目均在降价销售。甲公司积极应对市场行情变化，降为1.7万元/㎡。因当地行业主管部门要求不得低于备案价销售，甲公司按2万元/㎡开具发票，实际按1.7万元/㎡收取房款。此类交易如何进行财税处理?不考虑其他因素。

　　一、增值税：开具增值税发票后的销售折让，依规开具红字增值税发票。

　　国税函[2006]1279号规定，近接部分地区询问，因市场价格下降等原因，纳税人发生的销售折扣或折让行为应如何开具红字增值税专用发票。经研究，明确如下：

　　纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后，由于购货方在一定时期内累计购买货物达到一定数量，或者由于市场价格下降等原因，销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为，销货方可按现行《增值税专用发票使用规定》的有关规定开具红字增值税专用发票。

　　财税〔2016〕36号附件1第四十二条规定，纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票;未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。

　　处理：不考虑行业主管部门监管因素，在增值税处理上，开具增值税发票后的销售折让，可以据实开具红字增值税发票，依规扣减折让当期的销项税额及销售额。

　　分析：市场价格下降等原因给予购买方的价格优惠及补偿，是被认可的销售折让。

　　与国税函[2010]56号“未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额”的规定不冲突。

　　在蓝字发票上体现折扣折让的，销售额和折扣额要在同一张发票上的“金额”栏分别注明，可按折扣后的销售额征收增值税。

　　开具增值税发票后折扣折让的，单独对折扣折让部分，据实开具红字增值税发票，可依规扣减折让当期的销项税额及销售额。

　　二、企业所得税

　　国税函[2008]875号第一条第五款规定，企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让;企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

　　处理：企业实际给予购买方售价减让补偿0.3万元/㎡的，开具红字发票后，在发生当期冲减当期销售商品收入。

　　分析：企业所得税与增值税处理原则基本一致，事后实际售价减让，允许实际发生时冲减当期销售商品收入。

　　875号”企业因售出商品的质量不合格等原因”，其原因不是限定的，不是穷尽列举的。“等原因”，强调的是原因的合理性。

　　三、土地增值税

　　国税函[2010]220号第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　处理：一张全额蓝字发票、一张折让红字发票，以两张发票所载金额确认收入。

　　分析：已全额开具商品房销售发票的情形，并未仅限定为全额蓝字发票。

　　财法字[1995]6号第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　房开企业实际转让房地产的全部价款，是按1.7万元/㎡取得的，符合土增税暂行条例及其实施细则对收入的界定精神。