渝地税发[2010]38号 重庆市地方税务局重庆市国家税务局关于转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知

重庆市地方税务局重庆市国家税务局关于转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知

渝地税发[2010]38号                       2009.12.27

      各区县（自治县）国家税务局、地方税务局、市国税局、市地税局各直属单位：
现将《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称《通知》）转发给你们，并就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。
一、开发企业能提供建设主管部门签发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》应视为已经备案并完工。

　　二、企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按以下规定执行：
（一）开发项目位于渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、渝北区、巴南区、北碚区、高新区、经开区、北部新区的，其计税毛利率为15%。
（二）开发项目位于万州区、涪陵区、黔江区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区的，其计税毛利率为10%。
（三）开发项目位于除上述地区以外的区县的，其计税毛利率为5%（含双桥区、万盛区）。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率为3%。
经济适用房，限价房、危改房项目中配套建设的商业用房、车库等未完工产品取得的收入，不得按经济适用房，限价房、危改房的计税毛利率执行。

　　经济适用住房
建设部建住房[2007]258号《建设部等部门关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》明确：经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
经济适用住房须提供的资料
1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；
2、土地管理部门划拨土地的批准文件；
3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；
4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；
5、该项目已纳入市、区（县）级人民政府关于经济适用住房建设投资计划；
6、经济适用住房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额)；
7、主管税务机关要求提供的其他资料。

　　限价房：
根据《重庆市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展实施意见的通知》明确，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。
危改房：
根据渝府发[2008]36号文《重庆市人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知》等规定，危旧房改造的对象包括危房和旧房两大部分。
      1、危房是经危房鉴定机构确认，结构已严重损坏或承重结构已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
      2．旧房是指1969年12月31日前建成投入使用的房屋。
   限价房和危改房项目，纳税人应比照经济适用住房向主管税务部门提供有关资料。

　　三、房地产开发企业开发产品完工后，在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向其主管税务机关报送《开发产品（成本对象）完工情况表（一）（二）》（见附件2）、开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告。报告应包括（但不限于）以下基本内容
1、项目用地情况：包括国土、规划部门批准用地情况；项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途。
2、项目初始开发时间、完工时间。
3、项目建筑面积（包括可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况、已售面积及未售面积）。
4、项目销售情况：预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额；货币收入、实物收入、其他经济利益的情况说明。
5、项目中包括住宅、商业用房、写字间等不同类型房地产的，应分别说明收入情况、扣除项目情况以及扣除项目分摊办法和依据。
6、开发成本及其实际销售成本情况，其中有委托其他单位或他人建造、设计、采购的，应按单项合同说明合同金额、发票金额以及实际支付金额（可以采取列表方式）、甲供材情况等。
7、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况、及所采取的分摊方法。
8、对纳税人开发项目中公共设施，应分项分类说明具体情况（按照建成后产权属于全体业主所有、建成后无偿移交给政府公用事业单位、建成后自用或有偿转让分类）。
9、将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况。以及按《通知》第七条规定，确认收入所采取的方法。
10、涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。
委托税务中介机构审核鉴证的，鉴证报告也应包括以上内容。

　　四、房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，按照规定的计税毛利率计算预计毛利额后，对已按规定缴纳的营业税及附加、土地增值税，应作为纳税调减，并入当期应纳税所得额，但开发产品完工汇算清缴时，不得重复扣除。

　　五、企业销售未完工开发产品取得的收入，可作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，但开发产品完工后，计算广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用基数时原已计算的未完工开发产品销售收入不得重复作为计算基数。

　　六、有预提（应付）费用的开发企业，应填报《预提（应付）费用表》（附件3），主管税务机关应在企业年度申报后，做重要情况记录（或登记台账），并应在以后年度对其加强后续管理，督促企业在项目完工（或上交费用）年度做好对预提（应付）费用的清算工作。预提的出包工程，自开发产品完工之日起，超过2年（24个月）仍未支付的工程款项，计入应纳税所得额，以后实际支付时可按规定税前扣除。

　　七、关于成本对象的所得税管理问题
（一）房地产开发企业在开发项目（成本对象）开工前或已向税务机关备案的开发项目（成本对象）发生改变时，应及时向主管税务机关报送《开发项目（成本对象）情况备案表》（见附件2），办理开发项目备案手续。未按规定提供备案资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。企业进行成本对象备案时，需要报送以下资料：
1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》（附件4）；
2、有权部门批准的开发项目立项及可行性研究批复
3、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》
4、税务机关要求提供的其他资料。
     主管税务机关在受理纳税人备案时，应加盖税务机关印章。房地产开发企业在税务机关登记备案后应按照已备案确认的成本对象归集分配计税成本。
（二）对已达到完工条件的开发产品未按成本对象结算计税成本的，主管税务机关有权确定成本对象并核定其计税成本，企业据此进行纳税调整。
（三）2009年完工的开发产品不再进行备案，但计税成本的归集和分配需按《通知》规定办理。2009年未完工开发产品应按照本规定备案。
（四）2009年1月1日前已销完工产品分摊的共同（间接）成本不再追溯调整，已发生但尚未税前扣除的共同（间接）成本应按《通知》有关规定进行分配。
       以前规定与本通知不一致的以本通知为准。在执行本通知中有什么问题，请各区县局及时向市局反映。
 
      附件：
      1、《国家税务总局关于印发 的通知》（国税发[2009]31号）
      2、《开发产品（成本对象）完工情况表（一）（二）》
      3、《房地产开发企业预提（应付）费用表》
      4、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》