国家税务总局公告2021年第25号 国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告

国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告

国家税务总局公告2021年第25号             2021.8.26

　　为贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，切实优化契税纳税服务，规范契税征收管理，根据《中华人民共和国契税法》(以下简称《契税法》)、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(2021年第23号，以下简称23号公告)等相关规定，现就有关事项公告如下：

　　一、契税申报以不动产单元为基本单位。

　　二、以作价投资(入股)、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。

　　以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。

　　三、契税计税依据不包括增值税，具体情形为：

　　(一)土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税;实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

　　(二)土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。

　　(三)税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

　　四、税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。

　　五、契税纳税人依法纳税申报时，应填报《财产和行为税税源明细表》(《契税税源明细表》部分，附件1)，并根据具体情形提交下列资料：

　　(一)纳税人身份证件;

　　(二)土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证;

　　(三)交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票;

　　(四)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。

　　符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。

　　六、税务机关在契税足额征收或办理免税(不征税)手续后，应通过契税的完税凭证或契税信息联系单(以下简称联系单，附件2)等，将完税或免税(不征税)信息传递给不动产登记机构。能够通过信息共享即时传递信息的，税务机关可不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。

　　七、纳税人依照《契税法》以及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，并根据不同情形提交相关资料：

　　(一)在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料;

　　(二)因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书;

　　(三)在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同(协议)和退款凭证;

　　(四)在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同(协议)和退款凭证。

　　税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。

　　八、税务机关及其工作人员对税收征管过程中知悉的个人的身份信息、婚姻登记信息、不动产权属登记信息、纳税申报信息及其他商业秘密和个人隐私，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围，税务机关可依法处理。

　　九、各地税务机关应与当地房地产管理部门加强协作，采用不动产登记、交易和缴税一窗受理等模式，持续优化契税申报缴纳流程，共同做好契税征收与房地产管理衔接工作。

　　十、本公告要求纳税人提交的资料，各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局能够通过信息共享即时查验的，可公告明确不再要求纳税人提交。

　　十一、本公告所称纳税人身份证件是指：单位纳税人为营业执照，或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书;个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或者入境的身份证件，个体工商户为营业执照。

　　十二、本公告自2021年9月1日起施行。《全文废止和部分条款废止的契税文件目录》(附件3)所列文件或条款同时废止。

　　特此公告。

　　附件：

　　1.契税税源明细表

　　2.契税信息联系单

　　3.全文废止和部分条款废止的契税文件目录

国家税务总局

2021年8月26日

关于《国家税务总局关于契税纳税服务和征收管理若干事项的公告》的解读

2021年08月27日      来源：国家税务总局办公厅

　　为贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，切实优化契税纳税服务，规范契税征收管理，根据《中华人民共和国契税法》(以下简称《契税法》)、《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(2021年第23号，以下简称23号公告)等相关规定，税务总局制发了《关于契税纳税服务和征收管理若干事项的公告》(以下简称《公告》)。现就有关问题解读如下：

　　一、《公告》制发的背景是什么?

　　《契税法》于2020年8月11日经第十三届全国人大常委会第二十一次会议表决通过，自2021年9月1日起施行。为保证《契税法》顺利实施，财政部和税务总局联合制发了23号公告。在此基础上，为进一步优化纳税服务，规范契税征收管理，税务总局制发《公告》，明确契税纳税申报、税款核定征收、退税、先税后证、信息保密等纳税服务与征收管理规定，为纳税人和基层税务人员提供了政策依据与办事指引。

　　二、为什么契税申报的基本单位是不动产单元?

　　根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，且不动产单元具有唯一编码。为进一步提升契税纳税申报的规范性，便于纳税人理解和办理，并与不动产登记有关规定统一衔接，《公告》明确了纳税人申报契税的基本单位为不动产单元。

　　因共有不动产份额变化或者增减共有人导致土地、房屋权属转移的，纳税人也应以不动产单元为单位申报契税。

　　【例1】自然人A整体购买某幢住宅楼。在办理不动产权属登记时，不动产登记机构将该幢住宅楼登记为2个不动产单元，则A应就2个不动产单元分别向税务机关申报契税。

　　三、以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属应申报契税的，如何确定适用税率、计税依据等?

　　《契税法》第二条第三款规定，以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当征收契税。

　　为方便纳税人确定上述应税行为契税申报的适用税率、计税依据等，《公告》明确，以作价投资(入股)、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。

　　【例2】为支持合理住房需求，某省依法规定本地区住房买卖契税适用税率为3%。若纳税人A作为债权人承受某债务人抵偿债务的一套住房，A应参照住房买卖的适用税率3%，以及抵债合同(协议)确定的成交价格申报契税。

　　四、契税计税依据不包括增值税具体指什么?

　　23号公告第二条第(九)项规定，契税的计税依据不包括增值税。为方便纳税人确定契税申报的计税依据，《公告》按照土地使用权出售、房屋买卖，土地使用权互换、房屋互换，税务机关核定契税计税价格等三类情形，作出契税计税依据不包括增值税的具体规定。

　　一是土地使用权出售、房屋买卖的，承受方计征契税的成交价格不含增值税;实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

　　二是土地使用权互换、房屋互换的，应分别确定互换土地使用权、房屋的不含税价格，再确定互换价格的差额。

　　三是土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为的，税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

　　需要说明的是，土地、房屋权属转让方免征增值税的，承受方计征契税的成交价格不扣减增值税额。

　　【例3】某一般纳税人A公司销售其自建的房屋，含税价为328万元，并适用一般计税方法，2019年1月，A公司向纳税人B开具第1张增值税发票，注明的增值税额为10万元、不含税价格为100万元;2021年9月，A公司向纳税人开具第2张发票，注明的增值税额为18万元、不含税价格为200万元。则B申报契税的计税依据=100+200=300(万元)。

　　【例4】自然人A与自然人B互换房屋，A的房屋不含税销售价格为145万元，B的房屋不含税销售价格为100万元。则A申报契税的计税依据为0;B申报契税的计税依据=145-100=45(万元)。

　　【例5】自然人A将一套购买满2年的住房销售给自然人B，合同确定的交易含税价为210万元，A符合免征增值税条件，向税务机关申请代开增值税发票上注明增值税额为0,不含税价格为210万元。则B申报缴纳契税的计税依据为210万元。

　　五、《公告》实施后，纳税人申报契税所需提交资料有变化吗?

　　没有变化。《公告》延续税法实施前做法，明确契税纳税人依法纳税时，应填报《财产和行为税税源明细表》(《契税税源明细表》部分)，并根据具体情形提交下列资料：

　　(一)纳税人身份证件;

　　(二)土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证;

　　(三)交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票;

　　(四)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。

　　需要说明的是，税务总局发布的《关于契税纳税申报有关问题的公告》(2015年第67号，以下简称67号公告)将继续有效。67号公告规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

　　六、纳税人如何申报享受契税减免税政策?

　　根据《公告》规定，契税纳税人符合减免税条件的，应按规定附送有关资料。

　　对享受公共租赁住房、农村饮水安全工程等契税减免税政策的纳税人，根据《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(2019年61号)、《财政部税务总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》(2019年67号)等规定，实行资料留存备查的优惠办理方式。

　　七、修订后的《契税税源明细表》填报项目有什么变化?

　　根据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》(2021年第9号)第一条规定，纳税人申报缴纳契税时，应填报《财产和行为税税源明细表》(《契税税源明细表》部分)。

　　《公告》附件1公布了修订后的《契税税源明细表》(以下简称《税源明细表》)的样式。与原表相比，《税源明细表》主要变化有三个方面：

　　一是为进一步减轻纳税人负担，在满足契税申报要求基础上，将《税源明细表》“用途”栏次选项由原来的“居住”“商业”“工业”等7项压缩为“居住”和“非居住”2项，“权属转移方式”的选项也进行了简化。

　　二是将原表中“减免性质代码和项目名称”细分为“居民购房减免性质代码和项目名称”和“其他减免性质代码和项目名称”两个栏次。其中，“居民购房减免性质代码和项目名称”仅供自然人购买住房申请享受居民购买家庭唯一、家庭第二套等优惠政策时填报，“其他减免性质代码和项目名称”供企业和自然人申请享受其他优惠政策时填报。

　　符合条件的纳税人，可以使用《税源明细表》同时填报两类优惠，“一次填报、同时享受”。

　　【例6】自然人A的房屋被该县人民政府征收，获得货币补偿80万元，之后A重新购买一套80平方米的住房，不含税成交价格为100万元，并符合家庭唯一住房优惠条件。如该省规定对成交价格不超过货币补偿的部分免征契税，则A申报契税时，应在“居民购房减免性质代码和项目名称”中选择个人购买家庭唯一住房90平米及以下契税减按1%征收的减免性质代码和项目名称，在“其他减免性质代码和项目名称”中选择授权地方出台的房屋被征收取得货币补偿重新购买住房契税优惠政策的减免性质代码和项目名称，并在“抵减金额”中填入“800000”元。则A申报契税的应纳税额=(1000000-800000)×1%=2000(元)。

　　三是增加“权属登记日期”栏次。《契税法》第十条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。《税源明细表》相应增加了“权属登记日期”栏次，供在土地、房屋权属登记后申报缴纳契税的纳税人填报使用。如纳税人在办理土地、房屋权属登记前申报缴纳契税的，无需填报该栏次。

　　八、《公告》实施会影响目前房地产交易税费申报模块和相关表单的使用吗?

　　不会。目前，我们已经结合《契税法》实施需要，对征管信息系统中的增量房交易、存量房交易、土地出让转让等房地产交易税费申报模块进行了修改完善，同时，对使用模块需填报的有关申报表单进行了同步优化，《公告》实施后，房地产交易税费申报模块和表单仍可继续使用。

　　九、契税信息联系单的应用场景是什么?

　　为更好落实契税“先税后证”的管理要求，方便完税后的纳税人办理不动产登记事项，《公告》明确，税务机关在契税足额入库或办理免税(不征税)手续后，应通过契税的税收缴款书、税收完税证明或契税信息联系单等，将完税或免税(不征税)信息传递给不动产登记机构。

　　《契税法》实施后，税务机关启用统一样式的契税信息联系单，作为向不动产登记机构传递纳税人办税信息的载体之一，可以更好满足部门协作的管理要求。对于契税足额入库或办理免税(不征税)手续的，税务机关如无法通过契税的税收缴款书、税收完税证明传递信息的，可提供契税信息联系单。同时，如果能够通过信息共享即时传递办税信息的，税务机关可不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。

　　十、《公告》实施后，纳税人申请办理退税应提供资料有变化吗?

　　办税资料有所简化。纳税人依照《契税法》及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，税收缴款书或税收完税证明复印件，并根据不同情形提交相关资料：

　　(一)在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料;

　　(二)因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书;

　　(三)在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同(协议)和退款凭证;

　　(四)在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同(协议)和退款凭证。

　　为进一步简化办税流程和资料，纳税人办理退税时无需提交不动产权属证明材料。《公告》明确，收取纳税人退税资料后，税务机关应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。

　　十一、应当依法予以保密的纳税人的个人信息具体包括哪些内容?

　　依法予以保密的纳税人的个人信息具体包括：税收征管过程中知悉的个人身份信息、婚姻登记信息、不动产权属登记信息、纳税申报信息及其他商业秘密和个人隐私。

　　需要说明的是，纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围，税务机关可依法处理。

　　十二、《公告》实施后，契税申报缴纳的主要方式有变化吗?

　　没有变化。根据《契税法》有关规定，契税由土地、房屋所在地的税务机关征收管理。《公告》明确，对实行“一窗受理”的地区，纳税人可以到当地政府服务大厅或不动产登记大厅设立的综合受理窗口统一办理契税纳税申报及其他不动产登记、交易和缴税事项。

　　具备条件的地区，纳税人可以通过电子税务局或纳税人端APP应用等方式，实现契税申报缴纳网上办理、掌上办理。

　　十三、税务机关能够通过信息共享即时查验的纳税资料，纳税人还需要提交吗?

　　《公告》规定，纳税人提交的资料，各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局能够通过信息共享即时查验的，可公告明确不再需要纳税人提交。

　　十四、《公告》中纳税人身份证件具体内容指什么?

　　《公告》所称纳税人身份证件是指：单位纳税人为营业执照，或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书;个人纳税人中，自然人为居民身份证，或者居民户口簿或者入境的身份证件，个体工商户为营业执照。

　　十五、《公告》什么时候起施行?

　　《公告》自2021年9月1日起施行。修订后的《契税税源明细表》和契税信息联系单同日启用，《全文废止和部分条款废止的契税文件目录》所列文件或条款同日废止。

　　附件 3

全文废止和部分条款废止的契税文件目录

序号	文号	标题	备注
1	国税发〔1997〕176 号	国家税务总局关于契税征收管理若干具体事项的通知	全文废止
2	国税函〔1998〕829 号	国家税务总局关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的批复	全文废止
3	国税函〔1999〕465 号	国家税务总局关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复	全文废止
4	国税函〔1999〕545 号	国家税务总局关于明确对中国华融资产管理公司等在收购处置不良资产中 免征契税的通知	全文废止
5	国税函〔1999〕613 号	国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复	全文废止
6	国税函〔1999〕737 号	国家税务总局关于以补偿征地款方式取得的房产征收契税的批复	全文废止
7	国税函〔1999〕845 号	国家税务总局关于三峡工程库区农村移民外迁有关税收问题的通知	废止第三条
8	国税函〔2000〕56 号	国家税务总局关于免征中国石油天然气股份有限公司契税的通知	全文废止
9	国税函〔2000〕468 号	国家税务总局关于免征军队武警部队政法机关所办企业脱钩移交过程中所 涉契税的批复	全文废止
10	国税函〔2001〕483 号	国家税务总局关于以土地、房屋权属抵缴社会保险费免征契税的批复	全文废止
11	国税函〔2001〕689 号	国家税务总局关于中国联通有限公司重组过程中办理土地、房屋权属变更登 记不征契税的批复	全文废止
12	国税函〔2001〕843 号	国家税务总局关于中国粮油食品进出口（集团）有限公司重组改制有关契税 问题的通知	全文废止
13	国税函〔2002〕777 号	国家税务总局关于免征被撤销金融机构在财产清理中取得土地房屋权属所 涉契税的批复	全文废止
14	国税函〔2002〕1094 号	国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批 复	全文废止
15	国税函〔2003〕123 号	国家税务总局关于中国电信集团公司重组过程中有关契税问题的通知	全文废止
16	国税函〔2003〕524 号	国家税务总局关于中国航空集团公司重组过程中有关契税问题的通知	全文废止
17	国税函〔2003〕627 号	国家税务总局关于国家电网公司组建中有关契税问题的通知	全文废止
18	国税函〔2003〕946 号	国家税务总局关于中国大唐集团公司组建中有关契税问题的通知	全文废止
19	国税函〔2003〕978 号	国家税务总局关于中国国电集团公司组建中有关契税问题的通知	全文废止
20	国税函〔2003〕1027 号	国家税务总局关于中国人民保险公司重组改制过程中有关印花税和契税问 题的通知	废止第二条
21	国税函〔2003〕1143 号	国家税务总局关于中国电信集团公司重组安徽等六省（区、市）电信资产有 关契税问题的通知	全文废止
22	国税函〔2003〕1253 号	国家税务总局关于中国航空工业第二集团公司重组中有关契税问题的通知	全文废止
23	国税函〔2003〕1272 号	国家税务总局关于事业单位合并中有关契税问题的批复	全文废止
24	国税函〔2004〕322 号	国家税务总局关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批 复	全文废止
25	国税函〔2004〕852 号	国家税务总局关于中国人寿保险（集团）公司重组改制后有关税务问题的通 知	废止第五条中有关契税的规定
26	国税函〔2004〕898 号	国家税务总局关于中国电信集团公司 湖北等省（区）电信资产重组改制有关契税政策的通知	全文废止
27	国税发〔2004〕98 号	国家税务总局关于中国移动通信集团公司重组上市过程中有关契税问题的 通知	全文废止
28	国税函〔2004〕1036 号	国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复	全文废止
29	国税发〔2004〕165 号	国家税务总局关于中国网络通信集团公司重组上市过程中有关契税政策的 通知	全文废止
30	国税发〔2005〕52 号	国家税务总局关于中国建银投资有限责任公司纳税申报地点问题的通知	废止第三条中有关契税的规定
31	国税发〔2005〕156 号	国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知	废止第二条中有关契税的规定
32	国税函〔2005〕835 号	国家税务总局关于军队离退休干部购买经济适用房征收契税问题的批复	全文废止
33	国税函〔2005〕903 号	国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象的批复	全文废止
34	国税函〔2005〕969 号	国家税务总局关于中国航空集团公司改制有关契税问题的通知	全文废止
35	国税函〔2006〕157 号	国家税务总局关于改制企业承受土地使用权契税计税依据的批复	全文废止
36	国税函〔2006〕448 号	国家税务总局关于开征烟叶税有关税收会计统计核算问题的通知	废止第二条中有关契税的规定
37	国税函〔2006〕798 号	国家税务总局关于明确中国兵器装备集团公司重组改制过程中有关契税政 策的通知	全文废止
38	国税发〔2006〕144 号	国家税务总局关于加强房地产交易个 人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知	废止第一条中有关契税的规定
39	国税函〔2007〕606 号	国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复	全文废止
40	国税函〔2007〕645 号	国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复	废止文件中有关契税的规定
41	国税函〔2008〕438 号	国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复	全文废止
42	国税函〔2008〕662 号	国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复	全文废止
43	国税函〔2008〕679 号	国家税务总局关于中国铁道建筑总公司股份制改革过程中有关税收问题的 通知	废止第三条中有关契税的规定
44	国税函〔2008〕718 号	国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复	全文废止
45	国税函〔2008〕1083 号	国家税务总局关于太平湾发电厂有关契税问题的批复	全文废止
46	国税函〔2009〕603 号	国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复	全文废止
47	国税函〔2009〕618 号	国家税务总局关于明确中国农业银行改制有关契税政策的通知	全文废止
48	国税函〔2009〕781 号	国家税务总局关于企业改制契税政策适用问题的批复	全文废止
49	税务总局公告 2013 年第 2 号	国家税务总局关于国寿投资控股有限公司相关税收问题的公告	废止第五条中有关契税的规定
50	税务总局公告 2021 年第 9 号	国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告	废止附件 2 中的《契税税源明细表》

 

重庆公司注册 重庆iso体系认证公司 重庆公司实缴代办 重庆知识产权实缴代办