财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号 关于完善住房租赁有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号   2021-7-15

　　为进一步支持住房租赁市场发展，现将有关税收政策公告如下：

　　【中国财税浪子提示：国务院总理李克强6月18日主持召开国务院常务会议，确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。为保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求，会议确定，一是落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。二是人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。三是从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。财部税总24号公告正是在国务院常务会议做出决定的背景下，通过财政部税务总局住建部联合发文来落实的。】

　　一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

　　【中国财税浪子提示：国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定：其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。第八条又进一步规定：其他个人出租住房，按照以下公式计算应纳税款：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。从业务相似性和税负公平的角度来看，24号公告下简易计税中应纳税款的计算也应当表述为：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。中国财税浪子认为，公告中的1.5%不是建立新的一档征收率或者临时征收率，而是实际征收比例。】

　　住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

　　【法税先锋刘金涛学习笔记：
　　1、本公告第四条规定，住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
　　2、思考：这里的企业包括个人独资企业、合伙企业吗？
　　3、“向个人出租住房”中的个人，仅指其他个人，即自然人吗？笔者认为，应仅指自然人。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第一条第三款规定，个人，是指个体工商户和其他个人。应不存在个体工商户住房吧。
　　4、可选择两种计税方法之一：
　　1）简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算。
　　2）一般计税方法计算。
　　5、若是小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算。
　　6、小结：先分一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人又可按简易计税方法或一般计税方法。若按简易计税方法计算增值税，则按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。】

　　【小陈税务学习笔记：
　　1.适用政策必须同时满足三个条件
　　（1）住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
　　（2）向个人出租。
　　【提醒】如果个人单位可以报销，发票抬头开具的问题，需要后续口径明确；另或者租给企业当员工集体宿舍是否满足该项条件，也需要后续口径明确。
　　（3）出租的是住房，提醒没有要求不动产取得时间，也就是说即使不动产是2016年5月1日以后取得也可以适用政策。
　　2.政策内容
　　（1）一般纳税人：可选择
　　可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。
　　按政策规定需要预缴增值税，按1.5%预征率预缴增值税，应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。
　　（2）小规模纳税人
　　按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
　　按政策规定需要预缴增值税，按1.5%预征率预缴增值税，即应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
　　【补充】现行出租不动产预缴增值税政策
　　（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：
　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+9%）×3%
　　（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：
　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
　　（3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：
　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
　　3.开票
　　参考个人（含个体工商户）出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
　　纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过增值税发票开票软件中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，“税率”栏自动打印“***”，发票开具不应与其他应税行为混开。
　　4.其他税种
　　财税〔2016〕43号文件规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
　　缴纳房产税租金基数到底是：“含增值税租金÷（1+5%）”还是“含增值税租金-含增值税租金÷（1+5%）×1.5%”。
　　按照政策表述理解，政策规定“计征房产税的租金收入不含增值税”，“按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税”，那么增值税应该是“含增值税租金÷（1+5%）×1.5%”，所以缴纳房产税租金基数应该是“含增值税租金-含增值税租金÷（1+5%）×1.5%”。】

　　【中国财税浪子提示：对于已经抵扣进项税额的不动产（住房）改为适用简易计税的，需要按照《营业税改征增值税试点实施办法》第三十一条进行处理，即已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率。固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。】

　　二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

　　【法税先锋刘金涛学习笔记：
　　1、《营业税改征增值税试点实施办法》第一条第二款，单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
　　2、企事业单位=企业+事业单位。
　　3、《社会团体登记管理条例》第二条规定，本条例所称社会团体，是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。国家机关以外的组织可以作为单位会员加入社会团体。
　　4、其他组织=兜底语言，强调必须是组织类主体。
　　5、2020年12月21日，住建部表示，明年各地将大力发展租赁住房，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，解决好新市民等住房困难群体的住房问题。
　　6、本公告第四条规定，专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
　　7、以上，统一减按4%的税率征收房产税，应是从租计税方式下的房产税计算方式。】

　　【小陈税务学习笔记：
　　1.适用政策的条件
　　（1）企事业单位、社会团体以及其他组织向个人出租住房的：都适用
　　（2）企事业单位、社会团体以及其他组织向企业出租住房的：承租对象必须是专业化规模化住房租赁企业。其中专业化规模化住房租赁企业是指企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
　　2.政策内容
　　减按4%的税率征收房产税。
　　【例】一家国有企业，把自有的住房租给员工
　　（1）如果企业属于住房租赁企业（向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业），则增值税可选择按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额（也可选择一般计税方法计税），另减按4%的税率征收房产税。
　　（2）如果企业不属于住房租赁企业，如增值税按规定能选择简易计税（如2016年4月30日前取得的住房）的话，则按照5%的征收率计算应纳税额，另减按4%的税率征收房产税。
　　（3）如果企业不属于住房租赁企业，如增值税按规定不能选择简易计税的话，则按照9%的税率计算应纳税额，另减按4%的税率征收房产税。
　　3.补充
　　企事业单位、社会团体以及其他组织（含专业化规模化住房租赁企业）转租不属于房产税的纳税人，不缴纳房产税。】

　　【中国财税浪子提示：扩大了优惠适用的承租人范围，原规定不涉及专业化规模化租赁企业。】

　　三、对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的税收政策，具体为：住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，比照适用第一条规定的增值税政策;企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，比照适用第二条规定的房产税政策。

　　保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。

　　【法税先锋刘金涛学习笔记：
　　1、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）规定，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
　　2、住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，先分一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人又可按简易计税方法或一般计税方法。若按简易计税方法计算增值税，则按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
　　3、企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，减按4%的税率征收房产税。
　　4、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）规定，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。】

　　【小陈税务学习笔记：
　　1.适用政策的条件
　　（1）保障性租赁住房项目，需要取得保障性租赁住房项目认定书（由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具）
　　（2）增值税政策：住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房
　　（3）房产税政策：企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房
　　2.政策内容
　　参照第二条学习笔记。】

　　四、本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

　　本公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

　　【小陈税务学习笔记：需要关注当地专业化规模化住房租赁企业的标准：50%的幅度内下调标准。】

　　五、各地住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。市、县住房城乡建设部门应将本地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门，并将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单予以公布并动态更新，共享信息具体内容和共享实现方式由各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同税务部门共同研究确定。

　　六、纳税人享受本公告规定的优惠政策，应按规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。

　　七、本公告自2021年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(四)项规定同时废止。

　　【法税先锋刘金涛学习笔记：
　　《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）相关内容：
　　1、综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
　　2、坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。】

　　【小陈税务学习笔记：
　　自2021年10月1日起执行，是指纳税义务发生时间。
　　1.不动产租赁增值税纳税义务发生时间
　　纳税义务发生时间在2021年10月1日前，按照现在不动产租赁的增值税政策；纳税义务发生时间在2021年10月1日（含）后，可以按照优惠政策执行。
　　【例】住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房（2016年5月1日以后取得的），签订房租合同，租赁期2021年11月1日至2022年10月30日：
　　财税[2016]36号文件第四十五条规定：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　（1）如果2021年9月20日预收房租，按照一般计税方法税率9%计算缴纳增值税；
　　（2）如果2021年10月3日预收房租，按照一般计税税率9%计算缴纳增值税，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，也可以选择适用一般计税方法税率9%计算缴纳增值税。
　　2.房产税纳税义务发生时间（需要关注当地规定）
　　《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）：出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
　　纳税义务发生时间在2021年10月1日前，按照现行房产税政策（12%税率）；纳税义务发生时间在2021年10月1日（含）后，可以按照优惠房产税政策（4%）执行。】

　　【中国财税浪子注释：该第二条第（四）项规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。自10月1日起适用新的24号公告第二条，实际上是扩大了适用范围】

财政部

税务总局

住房城乡建设部

2021年7月15日

如何计算、开票、申报、会计处理及政策要点

　　一、政策内容

　　1.增值税

　　《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号，以下称“24号公告”)，自2021年10月1日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。相应开具1.5%征收率的增值税发票。

　　具体增值税应纳税额计算公式：含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%

　　按季度申报小规模纳税人(按月度申报销售额标准15万元)，如果季度销售额(包括租金收入)未超过45万元，则可以按照规定享受小规模纳税人免征增值税政策;如果季度销售额超过45万元，不适用小规模纳税人免征增值税政策，但向个人出租住房取得的出租收入，可以按照24号公告的规定选择减按1.5%征收率计算缴纳增值税。

住房租赁企业纳税人类型	承租对象	出租房屋类型	计税方法	适用税率或征收率	需预缴项目的预征率
一般纳税人	个人(包括个体工商户和其他个人)	住房、保障性租赁住房（需取得保住障性租赁房项目认定书）	一般计税方法	9%税率	3%
			简易计税方法	1.5%征收率	1.5%
小规模纳税人			简易计税方法	1.5%征收率	1.5%

　　2.房产税

　　自2021年10月1日起，对单位(包含企事业单位、社会团体以及其他组织，下同)向专业化规模化住房租赁企业出租住房，房产税税率由12%降至4%;对单位向个人出租住房，仍减按4%税率征收房产税，但不再限制用途、租金水平;对利用非居住存量土地或非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书后，在出租时比照适用上述房产税优惠政策，减按4%税率征税。

　　2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。同时，增值税小规模纳税人已依法享受其他优惠政策的，可叠加享受上述优惠政策。2021年10月1日起，小规模纳税人向专业化规模化住房租赁企业出租住房房产税可享受4%优惠税率。同时，2021年12月31日前，还可继续享受房产税减半征收优惠，两项优惠政策可以叠加。也就是说，小规模实际缴纳的房产税相当于租金收入的2%。

　　3.政策条件

　　(1)住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁业务的企业。

　　(2)对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用上述增值税减税政策。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。

　　(3)住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

　　(4)“个人”包括个体工商户和其他个人。

　　二、增值税计算应纳税额

　　1.一般纳税人

　　选择简易计税方法，增值税应纳税额=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%;

　　选择一般计税方法，增值税应纳税额=含税销售额÷(1+9%)×9%-进项税额。

　　假设A企业经备案为住房租赁企业且登记为一般纳税人，2021年10月向个人出租住房取得的租金收入为1015000元(含税)，当期可抵扣的进项税额为30000元

　　如果A选择适用简易计税方法，增值税应纳税额=1015000÷(1+1.5%)×1.5%=15000元;

　　如果A选择适用一般计税方法，增值税应纳税额=1015000÷(1+9%)*9%-30000=53807.3元

　　2.小规模纳税人

　　增值税应纳税额=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%

　　假设B企业经备案为住房租赁企业且为小规模纳税人，2021年第4季度向个人出租保障性租赁住房(已取得保障性租赁住房项目认定书)取得租金收入550000元(含税)，增值税应纳税额=550000÷(1+1.5%)×1.5%=8128.08元

　　三、简易计税方法按1.5%预征率预缴税款

　　住房租赁企业以经营租赁方式向个人出租其取得的住房或符合规定的保障性租赁住房，如适用上述政策且需预缴的：

　　1.一般纳税人

　　选择适用简易计税方法的，预征率为1.5%

　　选择适用一般计脱方法的，预征率为3%

　　2.小规模纳税人

　　预征率为1.5%

　　四、发票开具

　　由于征收率从5%下降到1.5%，纳税人在开具有关增值税发票时，可在开票软件开具界面选择“普通征税”，并在“税率”栏次选择1.5%的征收率开具相关发票。

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